동탄·구리·기흥 3곳 삼중 규제 초읽기

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[서울=이진형 기자] 삼성전자와 SK하이닉스 등 반도체 대기업의 역대급 성과급 타결과 교통 호재가 맞물리며 주택 시장이 과열 양상을 보인 경기 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구 등 수도권 비규제지역 3곳에 대한 정부의 고강도 규제 처분이 임박했다.

이들 지역은 이미 조정대상지역은 물론 투기과열지구 정량 요건까지 가볍게 넘어서며 정부의 주거정책심의위원회(주정심) 사정권에 들어왔다. 유럽 순방을 마친 이재명 대통령이 귀국함에 따라 국토교통부와 기획재정부 등 관계 부처는 이르면 다음 주 이들 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 이른바 ‘삼중 규제’를 단행할 것으로 관측된다.

물가 상승률 비웃은 집값 폭등… 동탄·구리·기흥 규제 정량 요건 충족

18일 한국부동산원이 발표한 월간 주택가격동향 통계에 따르면 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구는 지난달에 이어 이달에도 규제지역 필수 지정 정량 요건을 완벽히 충족했다.

현행 기준상 직전 3개월간 주택가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하면 조정대상지역, 1.5배를 초과하면 투기과열지구로 지정된다. 최근 3개월(3~5월)간 경기도의 소비자물가 상승률은 1.38%로, 집값 상승률이 1.79% 이상이면 조정대상지역, 2.06% 이상이면 투기과열지구 대상이 된다. 규제 심사대에 오른 3곳은 이 가이드라인을 가볍게 웃돌았다.

1. 화성 동탄구 (3개월 상승률 3.85%)
반도체 대기업 임직원들의 두터운 자금력에 GTX 등 광역교통망 호재가 전방위로 유입됐다. 특히 성과급 타결 시점인 지난달에만 1.57%가 급등하며 오름폭을 키웠다.

2. 경기도 구리시 (3개월 상승률 3.53%)
토평동 일대를 기점으로 한 교통 여건 개선 기대감과 노후 주거지 정비사업 호재가 맞물리며 동탄의 뒤를 바짝 추격했다.

3. 용인 기흥구 (3개월 상승률 2.57%)
대기업 생산라인 및 연구소 출퇴근 배후 주거지로 손꼽히며, 경기도 평균 주택가격 상승률(0.81%)의 3배가 넘는 가파른 풍선효과를 누렸다.

“규제 묶이기 전에 사자” 배액배상·고가낙찰 속출하는 현장

정부의 규제지역 지정 임박설이 돌면서 현장 시세는 오히려 막바지 불꽃을 태우고 있다. 동탄구의 주간 아파트값 상승률은 직전 0.60%에서 무려 3.2배가 뛴 1.98%를 기록했다. 규제 타이밍을 피해 전세를 끼고 집을 매수하려는 ‘막차 갭투자’ 수요가 몰린 탓이다.

집값이 하루가 다르게 뛰자 매도인이 계약금의 배액을 배상하면서까지 기존 계약을 파기하는 사례가 속출하고 있으며, 법원 경매시장에서도 첫 매각 기일에 감정가를 훌쩍 넘겨 받아가는 고가 낙찰 행진이 이어지고 있다. 현지 공인중개업계 관계자는 “대출 차단과 세금 중과가 시작되기 전에 매집하려는 투자 심리가 극에 달한 상태”라고 분위기를 전했다.

7월 ‘추가 규제 카드’ 대기… 전세시장 나비효과 차단이 관건

시장 전문가들은 규제가 발효되면 단기적인 투자 심리 위축과 가격 진정 효과는 분명히 나타날 것으로 보고 있다. LTV가 대폭 축소되고 세제 전반이 강화되면 과열된 갭투자 수요를 묶어두는 브레이크 역할을 할 것이라는 분석이다.

정부는 이번 규제지역 지정 외에도 다음 달 ‘비거주 1주택자 전세자금 대출 규제 강화’를 발표할 예정이며, 다주택자와 고가 주택 소유자를 타깃으로 한 보유세·양도세 강화 및 임대사업자 세제 혜택 축소 등 2단계 추가 규제안을 줄줄이 대기시켜 둔 상태다.

다만, 이번 규제가 부를 ‘전세 시장 불안’은 정부의 최대 고민거리다. 이미 규제 대상인 3개 지역의 전셋값 상승률은 매매가를 위협하고 있다. 최근 3개월간 동탄구의 주택 전셋값은 4.26%(아파트는 4.47%) 폭등해 경기 평균(1.79%)을 압도했으며 기흥(3.26%), 구리(2.33%) 역시 불안한 흐름을 보이고 있다.

여기에 실거주 의무가 부여되는 토지거래허가구역까지 묶일 경우 전월세 시장으로 흘러 들어갈 신규 임대 물량이 원천 차단돼 전세 가격이 오히려 폭등하는 부작용이 발생할 수 있다는 의견도 나온다. 투자 수요를 잡으려다 실거주자 중심의 전세난을 심화시키지 않도록 정교한 우회 공급로 확보가 병행되어야 한다는 제언이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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