서울 국평 분양가 첫 21억 돌파…전용 59㎡는 15억

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[서울=이진형 기자] 서울 민간 아파트의 분양가가 역대 최고치를 경신하며 고공행진을 이어가고 있다. 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡의 평균 분양가가 처음으로 21억 원을 돌파한 데 이어, 중소형 평형인 전용 59㎡마저 15억 원 선을 넘어서며 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 한층 높아졌다.

전년 대비 32% 폭등…서울 국평 21억·59㎡ 15억 원 벽 동시 돌파

8일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과(12개월 이동평균값 기준), 올해 5월 서울 아파트 전용 84㎡의 평균 분양가는 21억 3608만 원으로 집계됐다.

이는 직전 월(19억 1585만 원)보다 한 달 새 2억 2022만 원(11.49%) 오른 금액이며, 1년 전인 지난해 5월(16억 1668만 원)과 비교하면 무려 32.13% 급등한 수치다. 서울 국평 분양가는 지난해 12월 처음 19억 원대에 진입한 이후 4월까지 보합세를 유지하다가 5월 들어 단숨에 21억 원선 위로 뛰어올랐다. 단위 면적당 분양가 역시 ㎡당 2422만 원으로 역대 최고치를 다시 썼다.

중소형 평형의 상승세도 가파르다. 서울 전용 59㎡의 평균 분양가는 전월 대비 9.58% 상승한 15억 4911만 원을 기록하며 사상 처음으로 15억 원대에 진입했다. 1년 전(12억 3332만 원)과 비교해 25.61% 오른 수준이다.

이 같은 서울의 가파른 상승세에 힘입어 5월 전국 전용 84㎡ 평균 분양가 또한 7억 2702만 원을 기록, 통계 작성이 시작된 2021년 이후 최고 기록을 경신했다.

‘평당 6000만 원’ 시대 이끈 뉴타운·강남권 초고가 단지

부동산R114 등에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 6345만 원으로 집계되며 사상 처음으로 6000만 원 선을 돌파했다. 특히 4월과 5월에 분양된 단지들만 놓고 보면 평당 분양가가 7000만 원을 넘어서기도 했다. 2016년 평당 2000만 원을 넘어선 이후 약 10년 만에 3배 가까이 치솟은 셈이다.

이처럼 분양가가 급등한 배경에는 원자재 가격 및 인건비 상승 등 누적된 공사비 인상 요인과 더불어, 5월에 공급된 일부 핵심 입지의 초고가 단지 영향이 결정적이었다. 동작구 흑석뉴타운 등지에서 공급된 '써밋 더힐'은 전용 84㎡ 기준 분양가가 29억 원대, '아크로 리버스카이'는 27억 원대로 책정되며 서울 전체 평균치를 크게 견인했다.

여기에 가파르게 오른 땅값도 고분양가를 부추기는 원인으로 꼽힌다. 실제 '써밋 더힐' 전용 84㎡의 경우 전체 분양가 중 토지 가격에 해당하는 대지비만 21억 원에 달해 강남권 수준의 지가를 기록한 것으로 나타났다.

좁아진 대출 문턱에 ‘현금 부자’만 웃는 청약 시장…양극화 심화 우려

분양가가 수억 원씩 뛰는 와중에도 서울 청약 시장의 쏠림 현상은 지속되고 있다. 올해 1~5월 서울에서 분양된 주요 11개 단지의 1순위 청약 신청자는 총 11만 8359명에 달했다.

특히 전반적인 고분양가 흐름 속에서 상대적으로 가격 메리트가 있는 분양가상한제(분상제) 적용 단지로 수요가 집중됐다. 서초구 '아크로 드 서초'(3만 2973명), '오티에르 반포'(3만 540명), 용산구 '이촌 르엘'(1만 528명) 등 분상제 단지 3곳에만 서울 전체 청약자의 63%에 달하는 7만 4041명이 몰렸다.

문제는 강력한 대출 규제로 인해 자산 규모가 작은 서민층의 진입 장벽이 높아졌다는 점이다. 현재 투기과열지구 등 규제지역 내 중도금 대출 한도는 40%로 제한되며, 잔금 대출 시에도 주택담보대출 한도가 시세별로 2억~4억 원 수준에 묶여 있다. 이에 따라 계약금과 중도금 상당액을 스스로 조달해야 해 청약 시장이 사실상 '현금 부자'들의 전유물이 되고 있다는 지적이 나온다.

분양 업계 관계자는 "자금 조달 능력이 부족한 계층은 서울 주요 입지의 청약 기회에서 완전히 소외되고 있다"며 "대출 규제가 강화된 상황에서 분양가만 계속 오르다 보니 주거 양극화 현상이 한층 뚜렷해지고 있다"고 우려했다.

공급 물량 일시적 급감…6월 이후 분양가 상승 압박 지속 전망

한편 분양가는 크게 뛰었지만 공급 물량은 급감했다. 5월 전국에서 신규 분양된 민간 아파트는 총 7284가구로 전월(2만 4315가구) 대비 70.04% 감소했다. 서울 역시 717가구 공급에 그치며 지난해 같은 달(1766가구)의 절반 미만 수준 머물렀다. 이는 전월 대단지 공급 집중에 따른 기저효과와 더불어 6·3 지방선거 일정을 앞두고 다수의 사업장이 분양 일정을 미룬 탓으로 풀이된다.

부동산 시장 전문가들은 지방선거 이후인 6월부터 그동안 지연되었던 분양 물량이 다시 시장에 풀릴 것으로 예상하면서도, 고분양가 흐름 자체를 꺾기는 어려울 것으로 전망하고 있다. 원자재비와 인건비 부담이 장기간 누적된 상태인 데다, 향후 공급될 단지들 역시 랜드마크 입지의 고분양가 책정이 예견되어 있어 당분간 신규 분양가의 상승 압력은 계속될 확률이 높다는 분석이다.

AI부동산경제신문 | 편집부

이진형 기자

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