한남4구역이 본격적인 조합원 분양신청 단계에 돌입하면서 조합원들의 고민도 깊어지고 있다. 일반적으로 분양신청 시기에는 전용 84㎡를 선택할지, 중대형 평형으로 갈지, 또는 1+1 분양을 활용할지에 관심이 집중된다. 그러나 현장에서는 평형 선택보다 더욱 중요한 기준으로 ‘권리가액’이 부상하고 있다.

분양신청은 단순히 입주할 주택의 면적을 결정하는 절차가 아니다. 향후 자산 규모와 추가분담금, 보유 전략을 결정하는 중요한 분기점이다. 특히 최근 한남4구역에서는 예상보다 높은 권리가액을 통지받은 조합원이 적지 않은 것으로 알려지면서 다양한 선택지가 열리고 있다.

실제로 조합원들 사이에서는 “예상보다 권리가액이 높게 나왔다”, “중대형 평형도 충분히 가능할 것 같다”는 반응이 이어지고 있다. 일부 사례에서는 도로부지나 나대지, 무허가 건물 등을 보유했던 조합원도 약 18억원 수준의 권리가액을 인정받은 것으로 전해진다.

권리가액이 높아질수록 유리할 것이라고 생각하기 쉽지만, 현실은 오히려 반대인 경우도 있다. 선택 가능한 평형과 분양 방식이 늘어나면서 어떤 전략이 가장 유리한지 판단해야 하는 과제가 생기기 때문이다.

재개발 사업에서 권리가액은 단순한 감정평가 금액이 아니다. 조합원이 사업에 제공한 기존 자산의 가치를 의미하며 토지와 건물에 대한 평가를 바탕으로 산정된다. 향후 배정 가능한 평형과 추가분담금 규모를 결정하는 핵심 기준이기도 하다.

따라서 분양신청 단계에서는 과거 어떤 물건을 보유했는지보다 현재 얼마의 권리가액을 인정받았는지가 더욱 중요하다. 권리가액이 높을수록 선택 가능한 평형이 확대되지만, 동시에 추가분담금 부담과 자금 조달 계획도 함께 검토해야 한다.

높은 권리가액을 확보한 조합원들이 가장 관심을 보이는 분야는 중대형 평형이다. 한남4구역은 향후 한남뉴타운 내에서도 선호도가 높은 단지로 평가받고 있으며 중대형 주택의 희소가치 역시 기대를 모으고 있다.

다만 평형 규모만을 기준으로 판단하는 것은 신중할 필요가 있다. 입주까지 상당한 기간이 남아 있는 만큼 공사비 인상, 금융비용 증가, 사업비 변동 등 다양한 변수들이 존재하기 때문이다. 결국 중요한 것은 자산 규모가 아니라 개인이 감당할 수 있는 추가분담금 범위 내에서 최적의 선택을 하는 것이다.

실거주 목적이라면 가족 구성 변화와 장기 거주 계획을 우선 고려해야 한다. 반면 투자 목적이라면 향후 시장 수요와 환금성, 거래 선호도 등을 함께 검토할 필요가 있다. 최근 재개발 시장에서 전용 84㎡가 꾸준한 수요를 유지하는 이유 역시 이러한 환금성과 시장성을 반영한 결과다.

최근 다시 관심을 받고 있는 1+1 분양 역시 같은 맥락에서 접근해야 한다. 과거 뉴타운 사업에서는 1+1 분양을 활용해 자산을 효율적으로 배분한 사례가 적지 않았다. 그러나 단순히 ‘두 채를 확보한다’는 개념만으로 접근하기에는 고려해야 할 요소가 많다.

전매 제한과 세금, 보유 전략, 향후 매각 계획까지 종합적으로 검토해야 하며 실제 신청 가능 여부와 공급 물량 역시 관리처분계획 및 조합 기준에 따라 달라질 수 있다. 따라서 개별 상황에 따른 면밀한 분석이 선행돼야 한다.

한남뉴타운을 둘러싼 기대감은 여전히 높다. 한남3구역 사업 진행, 용산공원 조성, 국제업무지구 개발 등 다양한 개발 호재가 지속적으로 거론되고 있다. 그러나 현 시점에서 조합원이 가장 집중해야 할 자료는 개발계획보다 권리가액 통지서일 수 있다.

분양신청 단계의 선택은 향후 수십 년간 보유하게 될 자산 구조와 직결된다. 따라서 지금 필요한 질문은 ‘어떤 평형이 가장 좋은가’가 아니라 ‘내 권리가액 기준에서 가장 합리적인 선택은 무엇인가’다.

한남4구역 분양신청의 핵심은 평형 경쟁이 아니라 권리가액을 기반으로 한 전략적 의사결정에 있다. 향후 사업 진행 과정에서 추가분담금과 시장 환경 변화가 예상되는 만큼, 조합원들은 자신의 재무 여건과 보유 목적에 맞는 선택에 집중해야 할 시점이다.

문 의: 박인경기자 010-5324-8005