서울에서 전세로 사는 무주택자의 고민이 깊어지고 있다. 전세를 연장하자니 내 집 마련이 더 멀어질 것 같고, 매수를 검토하자니 집값과 대출 부담이 먼저 떠오른다. 청약을 기다려도 당첨 가능성은 막연하다.

하지만 첫 집 마련에서 가장 먼저 해야 할 일은 시장을 예측하는 것이 아니다. 지금 내 조건으로 어디까지 가능한지 계산하는 일이다.

전세는 당장의 안정감을 준다. 익숙한 생활권을 유지할 수 있고, 큰 대출 부담도 피할 수 있다. 그러나 전세 만기 때마다 “이번만 더 살아보자”고 미루다 보면 예전에 검토했던 지역과 단지가 어느새 예산 밖으로 밀려나는 경우도 적지 않다.

물론 누구나 집을 사야 하는 것은 아니다. 소득이 불안정하거나 상환 계획이 준비되지 않았다면 매수는 위험하다. 다만 감당 가능한 범위 안에서 검토할 수 있었는데도 막연한 불안 때문에 결정을 미루는 것은 시간이 지난 뒤 아쉬움으로 남을 수 있다.

집값이 떨어질 때는 더 떨어질까 봐 못 사고, 오를 때는 이미 늦은 것 같아 못 산다. 이처럼 기준 없는 기다림은 전략이 아니라 불안에 가깝다. 중요한 것은 “서울 집값은 비싸다”에서 멈추지 않고, 내 조건으로 가능한 가격대와 지역을 확인하는 것이다.

첫 집은 완벽한 집이 아니어도 된다. 처음부터 신축, 역세권, 학군, 넓은 면적, 미래가치까지 모두 갖춘 집을 찾으려 하면 선택지는 좁아진다. 첫 집은 다음 선택지를 만드는 발판이면 충분하다.

전세 만기 6개월 전에는 반드시 매수 가능선을 계산해야 한다. 보유 현금, 전세보증금, 대출 가능 금액, 월 상환 가능액을 따져보고 꼭 지키고 싶은 생활권과 대체 가능한 지역을 함께 정리해야 한다. 이 과정을 거치면 막연했던 고민은 현실적인 선택지로 바뀐다.

청약 전략도 함께 점검해야 한다. 청약통장 가입 기간, 납입 횟수, 무주택 기간, 부양가족 수는 기본이다. 그러나 청약은 넣는다고 바로 당첨되는 제도가 아니다. 내 가점으로 당첨 가능성이 어느 정도인지, 입주 시점까지 기다릴 수 있는지, 청약이 되지 않았을 때 대안은 있는지도 함께 봐야 한다.

서울 무주택자가 지금 정리해야 할 것은 다섯 가지다. 보유 현금, 월 상환 가능액, 꼭 지키고 싶은 생활권, 대체 가능한 지역, 전세 연장과 매수의 비교다. 이 기준이 정리되면 내 집 마련은 막연한 꿈이 아니라 검토 가능한 계획이 된다.

무주택은 실패가 아니다. 아직 내 기준과 전략이 정리되지 않은 상태일 수 있다. 집을 빨리 산 사람이 무조건 잘한 것도 아니고, 아직 집이 없다고 늦은 것도 아니다. 다만 막연히 기다리는 시간은 줄여야 한다.

질문을 바꿔야 한다. “나는 왜 아직 무주택자일까”가 아니라 “나는 지금 서울에서 어떤 조건이면 첫 집을 살 수 있을까”라고 물어야 한다. 그 질문에서 첫 집 마련의 현실적인 검토가 시작된다.

수색증산뉴타운 증산5구역에서 15년 이상 중개업을 해온 은평새땅집 와산교공인중개사 심미선 대표는 “비슷한 상황이라도 보유 현금, 생활권, 상환 가능액에 따라 답은 달라진다”며 “전세 만기 전 자신의 조건을 숫자로 정리하고 실제 매수 가능 범위를 확인하는 것이 첫걸음”이라고 말했다.

문의: 심미선 기자 (010-2004-5572)