정부, 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 확대

갭투자 차단 기조 유지 속 거래 정상화·시장 유동성 회복 노림수

정부가 결국 토지거래허가제의 가장 큰 현실적 충돌 지점을 손봤다. 세입자가 살고 있는 집을 사고도 즉시 입주해야 했던 비현실적 구조를 일부 완화한 것이다. 다만 시장이 민감하게 받아들이는 ‘갭투자 허용’의 문은 끝내 열지 않았다.

국토교통부가 12일 발표한 ‘토지거래허가구역 실거주 유예 확대’ 조치는 단순한 규제 완화 이상의 의미를 가진다. 최근 서울 아파트 거래량 증가와 맞물려 시장 흐름을 실수요 중심으로 유도하겠다는 정부의 정책 방향이 보다 선명하게 드러났기 때문이다.

이번 조치의 핵심은 명확하다. 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 매입할 경우, 기존에는 일부 다주택자 매도 물량에 한해 인정되던 실거주 유예를 앞으로는 ‘세입자가 있는 주택 전체’로 확대 적용한다는 내용이다.

현재 토지거래허가구역에서 주택을 매입하면 허가 후 4개월 내 입주해 최소 2년간 실거주해야 한다. 그러나 전세 계약이 남아 있는 주택은 현실적으로 즉시 입주가 불가능한 경우가 많았다. 특히 강남권과 용산 등 토허제 핵심 지역에서는 세입자가 거주 중인 아파트 비중이 높아 거래 자체가 막히는 사례가 적지 않았다.

결국 시장에서는 동일한 조건의 매물임에도 누구의 집이냐에 따라 실거주 유예 가능 여부가 달라지는 불균형 문제가 지속적으로 제기돼왔다. 정부 역시 이를 인정한 셈이다.

이번 조치는 표면적으로는 형평성 보완이지만, 실제로는 거래 경색 완화와 매물 유통 정상화에 더 가까운 정책적 성격을 가진다.

특히 눈에 띄는 부분은 정부가 이번 완화를 철저히 ‘무주택 실수요자 중심’으로 설계했다는 점이다. 실거주 유예 혜택은 발표일인 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자에게만 허용된다.

이는 단순한 조건이 아니다. 기존 주택을 처분하고 상급지로 이동하려는 갈아타기 수요나 투자 목적의 우회 매입 가능성을 원천 차단하겠다는 의미다. 정부가 발표문에서 여러 차례 “갭투자를 새로 허용하는 것이 아니다”라고 강조한 배경도 여기에 있다.

실제 제도 구조를 보면 이번 조치는 ‘유예’일 뿐 ‘면제’가 아니다. 매수자는 임대차계약 종료 시점에 맞춰 반드시 입주해야 하며 이후 2년간 실거주 의무도 그대로 적용된다. 입주 시한 역시 늦어도 2028년 5월 11일까지로 제한된다.

즉, 전세를 안고 장기간 보유하는 방식의 전통적 갭투자는 여전히 불가능하다. 정부는 거래 현실은 반영하되 투기 수요 재유입 가능성은 최대한 차단하는 절충안을 택한 셈이다.

시장 흐름과도 맞물린다. 최근 서울 아파트 거래량은 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 올해 3월 서울 아파트 거래량은 6400건 수준으로 최근 5년 평균을 웃돌았다. 더욱 주목되는 것은 다주택자 매도 물량을 무주택자가 매수하는 비율이 급증하고 있다는 점이다. 지난해 평균 56% 수준이던 무주택자 매수 비중은 올해 3월 73%까지 상승했다

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정부는 이를 ‘실수요 중심 시장 재편’의 신호로 해석하고 있다. 이번 실거주 유예 확대 역시 이러한 흐름을 강화하기 위한 후속 카드라는 분석이 나온다.

다만 시장 반응은 단순하지 않다. 거래 편의성이 개선되는 것은 분명하지만, 이것이 곧바로 가격 상승으로 이어질 가능성을 경계하는 시선도 존재한다. 특히 토허제 지역은 공급 자체가 제한적인 핵심 입지라는 점에서 작은 규제 변화에도 시장 심리가 크게 흔들릴 수 있다.

반면 일각에서는 오히려 왜곡된 거래 구조를 정상화하는 과정이라는 평가도 나온다. 지금까지는 세입자가 있는 집을 사고 싶어도 제도상 불가능하거나 사실상 거래 리스크가 컸다. 그 결과 매도자는 급매를 선택하거나 계약 자체를 포기하는 경우가 많았다.

이번 조치는 그런 비효율을 줄이는 데 일정 부분 도움이 될 가능성이 있다. 특히 전세 만기 일정 때문에 멈춰 있던 거래가 일부 재개될 가능성도 거론된다.

그러나 근본적인 시장 안정 여부는 결국 공급에 달려 있다는 지적이 여전히 우세하다. 정부도 이번 발표에서 서울·수도권 공급 확대를 차질 없이 추진하겠다고 밝혔지만, 시장은 정책 발표보다 실제 공급 속도와 물량을 더 민감하게 본다

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결국 거래 규제 완화만으로 시장 안정을 담보하기는 어렵다. 공급 신뢰가 확보되지 않는다면 유동성 회복이 다시 가격 자극으로 연결될 가능성도 배제할 수 없다.

이번 토허제 실거주 유예 확대는 정부가 부동산 정책 기조를 전면 전환했다는 의미는 아니다. 오히려 강한 규제 틀은 유지하되, 시장 현실과 충돌하는 지점을 미세 조정하기 시작했다는 데 의미가 있다.

투기는 차단하되 실수요 거래는 막지 않겠다는 메시지다. 서울 부동산 시장이 이 신호를 거래 정상화로 받아들일지, 혹은 추가 가격 상승의 전조로 해석할지는 앞으로의 거래 흐름과 공급 정책이 결정하게 될 전망이다.

허선자 기자 천땅집사 <천안역라이크텐금탑공인중개사사무소>