위반건축물 양성화 길 열렸다…땅폴레옹 “거래 전 대상 여부 확인이 핵심”

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법안」 국회 본회의 통과

땅폴레옹 “소규모 주거용 건축물 한시적 정리 가능성…건축물대장·용도지역·안전기준부터 확인해야”

장기간 위반건축물 문제로 대출, 보증보험, 매매 거래에 어려움을 겪던 일부 소규모 주거용 건축물에 한시적 정리 기회가 열릴 전망이다. 다만 땅폴레옹은 이번 법안이 모든 위반건축물을 자동으로 합법화하는 제도는 아니라고 강조한다. 건축물의 규모와 용도, 완공 시점, 안전 기준, 주차 기준, 입지 규제 등을 종합적으로 따져야 한다는 설명이다.

한국AI부동산신문 네이버 칼럼니스트 땅폴레옹은 부동산 현장에서 위반건축물이 오랫동안 풀리지 않은 거래 리스크였다고 진단한다. 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있으면 매수인은 계약을 망설인다. 임차인은 보증금 안전을 걱정한다. 금융기관 대출이나 전세보증보험 가입에서도 제약이 발생할 수 있다.

특히 오래된 단독주택, 다가구주택, 다세대주택에서는 과거 증축, 용도변경, 구조 변경이 있었지만 행정적으로 정리되지 못한 사례가 적지 않다. 땅폴레옹은 “소유자는 건물을 사용하고 있지만, 공부상 위반 상태가 남아 거래와 금융 이용에 불편을 겪는 경우가 많다”고 설명한다.

■ 특별법 통과…땅폴레옹 “한시적 정리 근거 마련”

이런 상황에서 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법안」이 2026년 5월 7일 국회 본회의를 통과했다. 국회는 해당 법안을 재석 158명 가운데 찬성 155명, 반대 0명, 기권 3명으로 의결했다. 장기간 방치된 주거용 위반건축물을 한시적으로 정리할 수 있는 제도적 근거가 마련된 셈이다.

땅폴레옹은 이번 법안이 흔히 ‘위반건축물 양성화 특별법’으로 불리지만, 실제 적용에는 엄격한 요건 확인이 따른다고 말한다. 일정 요건을 충족한 소규모 주거용 위반건축물에 대해 사용승인을 받을 수 있는 길이 열렸지만, 모든 위반건축물이 대상이 되는 것은 아니다.

■ 적용 대상은 ‘소규모 주거용’ 중심

현재 확인되는 주요 대상은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물이다. 땅폴레옹은 적용 기준을 다음과 같이 정리했다.

✔ 다세대주택 : 가구당 전용면적 85㎡ 이하
✔ 단독주택 : 연면적 165㎡ 이하
✔ 다가구주택 : 연면적 660㎡ 이하
✔ 공통 요건 : 구조·화재·주차 등 안전 기준 충족 필요

무단증축, 무단 용도변경, 대수선 등 위반 내용이 무엇인지 확인하는 절차도 중요하다. 땅폴레옹은 같은 위반건축물이라도 위반 사유와 규모, 사용 형태, 입지 조건에 따라 결과가 달라질 수 있다고 설명한다. 따라서 단순히 “특별법이 통과됐다”는 이유만으로 양성화 가능성을 단정해서는 안 된다.

■ 근린생활시설 주거 사용, 땅폴레옹 “특히 신중해야”

근린생활시설을 주택처럼 사용하고 있는 경우도 현장에서 관심이 크다. 다만 땅폴레옹은 이 부분을 특히 신중하게 봐야 한다고 강조한다. 근린생활시설의 주거 사용 문제는 건축법만으로 판단할 수 없기 때문이다.

△ 용도지역
△ 주차장법
△ 소방 기준
△ 위생 문제
△ 임대차 관계
△ 세금 문제

이처럼 여러 사안이 함께 연결될 수 있다. 땅폴레옹은 건축물대장상 용도와 실제 사용 형태가 다르다면 반드시 관할 지자체 건축과나 건축사의 검토를 거쳐야 한다고 조언한다.

■ 제외 지역 여부도 반드시 확인해야

제외될 수 있는 지역도 있다. 이번 법안은 서민 실거주 중심의 소규모 주거용 건축물 정리에 초점을 맞추고 있다. 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 정비구역, 보전산지 등 공익 훼손 우려가 있는 지역과 투기성·고의성이 있는 위반건축물은 적용 대상에서 제외하는 방향으로 알려졌다.

특히 남양주를 비롯한 수도권 외곽 지역은 더욱 세밀한 확인이 필요하다. 땅폴레옹은 개발제한구역, 자연녹지지역, 보전산지, 성장관리계획구역 등이 복합적으로 얽힌 토지가 많아 단순히 건축물대장에 표시된 위반 여부만 보고 판단해서는 안 된다고 설명한다.

토지이용계획, 용도지역, 지구·구역, 위반 내용, 이행강제금 부과 여부까지 함께 확인해야 한다는 것이다.

■ 위반건축물 표시는 거래 리스크 신호

땅폴레옹은 부동산 거래에서 위반건축물 여부가 가격과 안전성을 동시에 좌우한다고 말한다.

① 대출 승인에 영향을 줄 수 있다.
② 전세보증보험 가입이 어려워질 수 있
③ 매수 이후 이행강제금이나 원상복구 명령이 이어질 수 있다.
④ 매매가격과 임대가격 협상 요인이 된다.

결국 위반건축물 표시는 단순한 행정상 문구가 아니라 거래 리스크를 보여주는 중요한 신호다.

■ 땅폴레옹 “법 통과됐으니 괜찮다는 판단은 위험”

이번 특별법은 일부 소규모 주거용 건축물 소유자에게 중요한 기회가 될 수 있다. 그러나 땅폴레옹은 “법이 통과됐으니 이제 괜찮다”는 식의 판단은 위험하다고 지적한다.

실제 신청은 법률 공포, 시행일, 시행령, 지자체 세부 지침이 확정된 뒤 가능할 것으로 보인다. 현재 단계에서는 대상 가능성을 미리 점검하고 관련 서류를 정리하는 것이 현실적인 대응이다.

■ 실무적으로 확인해야 할 10가지

땅폴레옹은 실무적으로 최소한 다음 10가지를 확인해야 한다고 조언한다.

① 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지
② 위반 사유가 무단증축인지, 용도변경인지, 대수선인지
③ 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공됐는지
④ 주거용 건축물인지
⑤ 면적 기준에 들어오는지
⑥ 주차 기준을 충족할 수 있는지
⑦ 구조·화재 안전에 문제가 없는지
⑧ 개발제한구역이나 정비구역 등 제외 지역은 아닌지
⑨ 이행강제금이나 과태료 체납이 있는지
⑩ 실제 신청 가능 시점이 언제인지

■ 상가·공장·창고는 별도 검토 필요

상가, 공장, 창고, 대형 근린생활시설은 별도로 봐야 한다. 땅폴레옹은 이번 법안의 중심이 소규모 주거용 위반건축물이라고 설명한다. 일반 상가나 공장, 창고까지 바로 양성화된다고 단정하면 안 된다는 의미다.

특히 공장과 창고는 건축법뿐 아니라 산업집적법, 국토계획법, 농지법, 산지관리법, 개발행위허가, 소방, 환경 기준까지 함께 검토해야 한다.

■ 결론｜땅폴레옹 “기회는 열렸지만, 확인 없는 낙관은 금물”

결론은 분명하다. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법안 통과는 장기간 위반건축물 문제로 어려움을 겪던 일부 소규모 주거용 건축물 소유자에게 의미 있는 변화다. 그러나 적용 대상은 제한적이다. 모든 위반건축물이 자동으로 양성화되는 것은 아니다.

부동산 거래를 앞두고 있다면 먼저 건축물대장을 확인해야 한다. 이후 위반 내용, 용도지역, 면적 기준, 안전 기준, 주차 기준, 지자체 지침을 순서대로 검토해야 한다. 땅폴레옹은 위반건축물이 감춰야 할 문제가 아니라 거래 전에 반드시 드러내고 점검해야 할 리스크라고 강조한다.

땅폴레옹은 “이번 특별법은 위반건축물 문제를 풀 수 있는 기회가 될 수 있지만, 확인 없는 낙관은 위험하다”며 “계약 전 건축물대장 확인, 지자체 건축과 문의, 전문가 검토가 먼저 이뤄져야 한다”고 조언했다.

※ 땅폴레옹이 짚은 계약 전 핵심 체크포인트

✔ 건축물대장상 위반건축물 표시 여부
✔ 실제 사용 용도와 공부상 용도 일치 여부
✔ 위반 사유와 이행강제금 부과 여부
✔ 용도지역·지구·구역 제한 여부
✔ 주차·구조·화재 안전 기준 충족 여부
✔ 특별법 적용 대상 여부

한지윤(땅폴레옹)기자 센터부동산 홈페이지