하남 미사강변도시 지식산업센터 시장이 공급 과잉 국면을 지나며 단지별로 차별화 흐름을 보이고 있다. 최근 5년간 실거래 분석 결과 거래량 회복과 가격 하방 지지라는 상반된 신호가 동시에 나타나면서 시장 방향성에 대한 관심이 커지고 있다.

이번 분석은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 산업용 부동산 거래자료를 토대로 진행됐다. 연도별 호실 매매금액 평균값과 평당가 평균값을 적용했으며, 사인 간 직거래는 제외하고 중개거래만 반영했다. 또한 지하층과 지원시설인 근린생활시설·기숙사 등은 분석 대상에서 제외했다.

하남시 풍산동 U2부지 핵심 단지인 유테크밸리는 제조형 지식산업센터 시장 흐름을 대표하는 사례로 꼽힌다. 유테크밸리는 2021년 입주 초기 대형 평형 거래를 중심으로 시장을 형성했다. 2022년에는 평균 평당가가 약 798만원까지 오르며 고점을 기록했다.

하지만 이후 금리 인상과 대규모 공급 확대 영향으로 거래 감소와 가격 조정을 동시에 겪었다. 2024년 거래량은 1건에 그치며 시장 침체가 극심했다. 다만 올해 들어 분위기가 달라졌다. 2025년 거래량은 8건으로 증가했고 평균 평당가는 684만원 수준을 기록했다. 시장에서는 저가 매물 소진 이후 가격 지지선이 형성되고 있다는 평가가 나온다.

유테크밸리는 연면적 약 8만8000㎡ 규모의 대형 제조형 지식산업센터다. 공장 등록이 가능해 제조업 기반 실수요가 꾸준하다는 점이 특징이다. 공급 증가에도 거래 회복 흐름이 나타나는 배경으로 실수요 기반이 지목된다.

반면 두산 프론트 미사는 다른 양상을 보이고 있다. 거래량 자체는 제한적이다. 2023년과 2025년에 각각 1건씩만 거래됐다. 그러나 2025년 평균 평당가는 776만원으로 유테크밸리보다 높은 수준을 유지했다.

시장에서는 이를 업무형 수요 중심의 가격 방어 현상으로 해석한다. 두산 프론트 미사는 연면적 약 3만7000㎡ 규모의 오피스 특화형 지식산업센터다. 제조시설보다 소규모 법인과 사무형 수요 비중이 높아 거래량은 적더라도 가격 안정성이 상대적으로 높다는 분석이다.

같은 미사강변도시 내 입지임에도 단지 성격과 수요 구조에 따라 시장 흐름은 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 제조형 단지는 거래량 회복이, 업무형 단지는 가격 방어가 핵심 특징으로 나타나고 있는 셈이다.

업계에서는 현재 지식산업센터 시장을 단순한 상승장이나 하락장이 아닌 ‘선별적 회복 국면’으로 보고 있다. 거래량이 회복되는 단지는 시장 바닥을 확인하는 신호로 해석할 수 있고, 가격이 유지되는 단지는 안정적인 수요 기반을 확보한 것으로 평가된다는 설명이다.

전문가들은 투자 전략 역시 단지 특성에 따라 달라져야 한다고 조언한다. 제조형 지식산업센터는 산업단지 배후 수요와 임대 경쟁력을, 업무형은 입지와 업무환경, 접근성을 우선적으로 점검해야 한다는 것이다. 특히 최근 시장에서는 거래량 증가 여부가 향후 가격 흐름을 가늠하는 선행 지표로 주목받고 있다.

부동산 업계 관계자는 “미사 지식산업센터 시장은 공급 확대 이후 조정기를 거치며 옥석 가리기가 본격화되고 있다”며 “단순 가격보다 실제 수요가 움직이는 단지를 선별하는 접근이 중요해지고 있다”고 말했다.

문의 : 이재균 기자 010-8207-6558