서울 전세시장 5년 만의 최악 아파트 품귀에 대형 오피스텔 전세 8억 돌파

입주물량 감소·실거주 의무 강화 여파 전세수급지수 180 육박, 대체 주거지까지 가격 급등

서울 아파트 전세시장이 사실상 ‘매물 실종’ 국면에 접어들었다. 공급 감소와 규제 강화가 겹치며 전세수급지수가 5년 만에 최악 수준으로 치솟았고, 그 여파는 대형 오피스텔 시장까지 번져 전셋값이 사상 처음 8억 원을 넘어섰다.

서울 전세시장의 균형이 무너지고 있다. 전세 매물이 빠르게 줄어들면서 수요와 공급의 간극이 급격히 벌어지는 양상이다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이며 실거주 의무가 강화된 데다, 비거주 주택에 대한 규제 기조까지 더해지며 임대 물량 자체가 감소한 영향이 크다.

KB부동산에 따르면 이달 20일 기준 서울 전세수급지수는 179.0을 기록했다. 100을 넘으면 공급 부족을 뜻하는 지표가 180선에 근접한 것이다. 이는 ‘역대급 전세난’으로 불렸던 2020년 말(187.4) 이후 가장 높은 수준이다. 당시 계약갱신청구권제 도입으로 전세가격이 급등했던 상황과 유사한 흐름이 재현되고 있다는 분석이다.

전세가격 역시 상승 압력을 받고 있다. 서울 아파트 평균 전세가격은 6억8147만 원으로 통계 집계 이후 최고치를 경신했다. 공급 감소가 가장 큰 배경이다. 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7168가구로 전년 대비 27% 줄어들 전망이며, 내년에는 1만7000가구 수준으로 더 감소할 것으로 보인다.

여기에 세제와 대출 규제까지 맞물리며 전세 매물은 더욱 줄어드는 추세다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 대출 제한, 장기보유특별공제 개편 논의 등은 임대인들이 실거주로 돌아서게 만드는 요인으로 작용하고 있다. 임대차 시장의 공급자 역할을 해오던 비거주 주택 보유자들이 시장에서 이탈할 가능성이 커진 것이다.

이 같은 흐름은 주거 선택지의 이동으로 이어지고 있다. 아파트 전세를 구하지 못한 수요가 대체 주거 형태로 눈을 돌리면서, 특히 면적이 넓은 대형 오피스텔 시장이 급등세를 보이고 있다. 서울 대형 오피스텔 평균 매매가격은 13억6205만 원으로 사상 최고치를 기록했다. 불과 1년 전과 비교해 1억 원 이상 오른 수준이다.

매매시장 진입이 어려운 수요는 다시 전세로 몰리고 있다. 그 결과 대형 오피스텔 전셋값 역시 8억882만 원으로 통계 집계 이후 최고치를 나타냈다. 중대형 오피스텔 전세도 4억6000만 원대를 유지하며 상승 흐름을 이어가고 있다.

문제는 공급이다. 서울 오피스텔 입주 물량은 2023년 1만4436실에서 올해 1700실 안팎으로 급감했다. 수요는 늘어나는데 공급은 급격히 줄어드는 구조가 고착화되고 있는 셈이다.

전문가들은 단기간 내 전세난 해소가 쉽지 않다고 진단한다. 주거 수요는 학업, 직장, 결혼 등으로 꾸준히 증가하는 반면, 공급은 정책과 시장 여건에 따라 제약을 받고 있기 때문이다. 특히 아파트 선호 현상이 여전한 가운데 대체 주거지마저 부족해지면서 시장 전반의 가격 상승 압력이 확대되고 있다.

부동산 업계 관계자는 “아파트 전세난이 오피스텔로 확산되는 전형적인 수급 불균형 상황”이라며 “비아파트 시장 활성화 등 공급 분산 정책이 뒤따르지 않는다면 가격 상승세는 당분간 지속될 가능성이 높다”고 분석했다.
 

서울 전세시장은 지금, 단순한 가격 상승을 넘어 구조적 불균형 단계에 진입했다. 아파트에서 시작된 공급 부족이 오피스텔로 번지는 흐름 속에서, 실수요자들의 주거 선택지는 점점 좁아지고 있다. 시장의 균형을 되찾기 위한 정책적 해법이 시급한 시점이다.