강남 집값 흔들리자 멈춘 매수 행렬‘로또 청약’으로 쏠린 자금

대출 규제와 고금리에 구축 아파트 거래 급감 분양가 상한제 단지엔 수십억 시세차익 기대감에 청약 광풍

서울 핵심 주택시장이 두 갈래로 갈라졌다. 고가 구축 아파트 매매는 얼어붙고, 분양가 상한제가 적용된 신규 단지에는 자금이 몰린다. 불확실한 매매 대신 확정 수익을 좇는 심리가 시장의 흐름을 바꾸고 있다.

“이 가격에 구축을 사는 게 과연 옳은 선택인지 의문이 들었다.”
 

서울 서초구에 거주하는 50대 직장인 A씨는 최근 아파트 매수 계획을 접었다. 강남권 진입을 목표로 수십 년간 자산을 모았지만, 결단은 쉽지 않았다. 준공 20년이 넘은 아파트 가격이 30억원을 넘어선 상황에서 취득세와 리모델링 비용까지 감안하면 부담이 과도하다고 판단했다. 대신 그는 분양가 상한제가 적용된 단지 청약에 집중하기로 방향을 틀었다.

최근 서울 부동산 시장은 매매와 청약이 극명하게 엇갈린 흐름을 보인다. 매매 시장은 관망세가 짙어졌고, 청약 시장은 과열 양상을 띤다. 고금리와 대출 규제가 맞물리며 기존 주택 거래 동력이 약화된 반면, 시세차익이 보장된 분양 단지에는 수요가 집중되고 있다.

실제 강남권 거래는 급감했다. 서울 부동산정보광장에 따르면 강남 아파트 거래량은 지난해 6월 542건을 정점으로 하락세에 들어섰다. 정부의 ‘10·15 대책’ 이후 거래는 100~200건대에 머물렀고, 올해 들어서는 1월 205건, 2월 150건, 3월 130건까지 줄었다. 서초구 역시 같은 흐름을 보이며 지난달 거래량은 84건에 그쳤다.

거래 위축은 가격에도 영향을 미쳤다. KB부동산 자료에 따르면 지난 3월 서울 상위 20% 아파트 평균 가격은 34억6065만원으로 전월 대비 하락했다. 초고가 아파트 가격이 하락한 것은 약 2년여 만이다.

반면 청약 시장은 정반대다. 매매를 미루던 수요가 대거 유입되며 경쟁률이 치솟았다. 서초구 ‘아크로 드 서초’는 1순위 청약에서 평균 1099.1대 1을 기록했다. 분양가 상한제가 적용되면서 주변 시세 대비 가격이 낮게 책정된 영향이다. 당첨 시 17억원 안팎의 시세차익이 기대된다는 점이 수요를 자극했다.

오티에르 반포’ 역시 43가구 모집에 3만 명 넘게 몰리며 710.2대 1의 경쟁률을 보였다. 용산구 이촌동 ‘이촌 르엘’도 높은 관심 속에 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 현금 여력이 있는 무주택자들이 청약 시장으로 이동한 결과다.

이 같은 양극화의 배경에는 금융 규제가 자리한다. 15억원 초과 아파트의 대출 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되면서 사실상 현금 없이는 매수가 어려운 구조가 됐다. 고가 주택 시장 진입 장벽이 높아지면서 실수요자들은 전략을 바꿨다.

결국 자금력을 갖춘 수요층은 감가상각이 진행되는 구축 대신, 가격 안전성이 확보된 신축 청약으로 눈을 돌리고 있다. 자산 증식 측면에서 유리하다는 판단이 작용한 결과다.

부동산업계 관계자는 “대출 규제가 매매 시장을 위축시키며 수요를 청약으로 이동시켰다”며 “특히 자산가들은 불확실성이 큰 기존 주택보다 확정 이익이 기대되는 청약을 선호하는 경향이 뚜렷하다”고 말했다. 이어 “거래 절벽이 장기화

할 경우 이러한 쏠림 현상은 더욱 심화될 가능성이 크다”고 내다봤다.

서울 주택시장은 지금 선택의 기로에 서 있다. 매매냐, 청약이냐. 시장은 이미 답을 내리고 있다.