“신축만 고집하던 2030, 40년 구축으로 돌아섰다 재건축 기대에 ‘몸테크’ 확산”

대출 규제에 15억 이하 구축 아파트로 수요 이동 월계 구로 등 재건축 초기 단지에 젊은층 매수세 집중

서울 아파트 시장에서 ‘얼어 죽어도 신축’을 외치던 2030세대가 방향을 틀었다. 대출 규제에 막힌 젊은 수요층이 준공 40년이 넘은 구축 아파트로 몰리며 재건축 기대를 겨냥한 ‘몸테크’ 열풍이 확산되고 있다.

서울 부동산 시장의 흐름이 뚜렷하게 바뀌고 있다. 신축 아파트 선호가 절대적이던 20 30대가 이제는 낡은 구축 단지로 눈을 돌리고 있다. 배경에는 강화된 대출 규제가 자리한다. 15억 원을 넘는 아파트에 대한 금융 장벽이 높아지면서, 자금력이 부족한 젊은 층은 상대적으로 진입 문턱이 낮은 구축 아파트에서 해법을 찾고 있다.

이들은 단순한 거주를 넘어 미래 가치에 투자한다. 재건축 가능성이 있는 초기 단지를 선점해 장기적인 시세 상승을 노리는 전략이다. 이른바 ‘몸테크’다. 당장의 불편을 감수하고 향후 신축으로 탈바꿈할 가능성에 베팅하는 방식이다.

실제 시장의 움직임은 수치로 확인된다. 이달 초 열흘간 노원구 월계동 미륭 미성 삼호3차, 이른바 ‘미미삼’의 토지거래허가 승인 건수는 18건으로 집계됐다. 인근 구축 단지보다 4배 이상 많은 수치다. 청약 당첨이 갈수록 어려워지고 분양가가 치솟는 상황에서, 차라리 시간이 걸리더라도 재건축 단지를 선택하겠다는 판단이 작용한 결과다.

미미삼은 아직 재건축 초기 단계다. 주민공람이 진행 중인 상황이지만, 30대 고소득 맞벌이 부부의 관심이 집중되고 있다. 강원 원주에서 약국을 운영하는 30대 초반의 한 매수자는 인근 더 저렴한 아파트 대신 이 단지를 선택했다. 추가 분담금 부담에도 불구하고 향후 가치 상승을 더 높게 평가한 것이다.

이 같은 흐름은 통계에서도 드러난다. KB국민은행 자료에 따르면 미미삼은 지난해 30대가 가장 많이 매입한 서울 아파트 상위권에 이름을 올렸다. 또한 올해 초 30대 이하 매수 비중이 가장 높은 지역 역시 노원구로 나타났다.

구로구 역시 상황은 비슷하다. 구로동 구로주공1차 2차는 열흘간 15건의 토지거래허가가 승인되며 인근 신축보다 높은 거래 활발도를 보였다. 재건축 기대감이 수요를 끌어당긴 것이다. 현지 중개업소는 사업성, 입지, 실거주 가능성을 모두 갖춘 점이 투자 매력을 높였다고 분석한다.

가격도 빠르게 움직인다. 매수세가 몰리자 집주인들은 호가를 수천만 원씩 올리고 있다. 월계동 일대에서는 불과 5개월 사이 단지 간 가격 격차가 1억 원 이상 벌어졌다. 구로주공 역시 1년 전만 해도 비슷했던 가격대에서 단독으로 10억 원 선을 돌파했다.

젊은 실수요층의 유입은 더욱 뚜렷하다. 법원 등기 자료에 따르면 최근 구로동에서 생애 첫 주택을 구입한 20 30대 비중은 전체의 30%를 넘는다. 단순 투자 수요를 넘어 실거주 목적까지 결합된 흐름이다.

이 같은 현상은 서울 전역으로 확산되는 양상이다. 1980년대에 지어진 마포구 성산시영 아파트는 인근 10년 차 신축보다 4억 원 이상 높은 가격에 거래됐다. 시장에서는 재건축 기대감이 가격을 끌어올리는 핵심 요인으로 보고 있다.

현장에서는 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 본다. 특히 규제 완화나 사업 진척에 따라 투자 수요는 더욱 확대될 가능성이 크다. 한 중개업소 관계자는 “투자와 실거주를 동시에 고려하는 젊은층이 계속 늘고 있다”며 “급매물은 나오자마자 소화되는 상황”이라고 전했다.

서울 아파트 시장의 주도권이 바뀌고 있다. 신축에서 구축으로, 단기 만족에서 장기 가치로 이동하는 흐름이다. 규제라는 장벽 앞에서 젊은 세대는 새로운 해법을 찾아냈다. 그리고 그 선택은 시장의 판도를 다시 그리고 있다.