대출 옥죄인 다주택자, 수도권 민간임대 14만가구 ‘시장 출회’ 분수령

가계대출 규제 강화에 임대사업자 압박 강남 용산 1만가구 포함, 의무임대 종료 맞물려 매물 증가 가능성 커져

정부의 대출 규제 강화로 다주택자와 임대사업자의 자금줄이 조여지면서, 수도권 민간임대 아파트 약 14만가구가 시장에 풀릴 가능성이 커지고 있다. 특히 서울 핵심 지역 물량까지 포함되면서 매매시장과 임대시장 전반에 적잖은 파장이 예상된다.

정부가 수도권 및 규제지역 내 다주택자와 임대사업자에 대해 주택담보대출 만기 연장을 제한하기로 하면서 시장의 시선이 민간임대주택으로 쏠리고 있다. 그동안 유동성에 기대 버텨온 임대사업자들이 자금 압박을 견디지 못할 경우, 보유 주택을 매물로 내놓을 수밖에 없기 때문이다.

국토교통부 등록 민간임대주택 자료를 분석한 결과, 지난해 말 기준 서울 전체 등록임대주택 34만8057가구 가운데 아파트는 5만5734가구로 집계됐다. 전체의 약 16% 수준이다. 수도권 전체로 범위를 넓히면 경기도 6만9030가구, 인천 1만6645가구를 포함해 총 14만가구에 육박한다.

지역별로는 노원구가 5210가구로 가장 많았고, 강서구 4787가구, 구로구 4697가구가 뒤를 이었다. 주목할 점은 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산구에도 1만112가구가 등록 임대주택으로 묶여 있다는 사실이다. 여기에 성동 광진 강동 등 한강 인접 지역과 영등포 동작 마포까지 포함하면 이른바 ‘한강벨트’에만 1만2000가구가 넘는 물량이 자리 잡고 있다.

다만 대출 규제 시행 즉시 매물이 쏟아지지는 않을 전망이다. 기존 임차인이 있는 경우 계약 종료 시점까지 대출 만기가 유지되고, 등록 임대주택 역시 의무임대기간이 끝날 때까지는 대출 회수 대상에서 제외되기 때문이다. 문제는 시점이다.

문재인 정부 시절인 2018~2019년 등록된 임대주택이 대거 존재하는 만큼, 올해와 내년을 기점으로 의무임대기간 종료 물량이 한꺼번에 도래한다. 이 시점에서 대출 상환 부담이 현실화되면 다주택자들은 추가 자금 조달이나 매각이라는 선택지에 직면하게 된다.

세제 환경 역시 변수다. 정부가 보유세 인상을 기정사실화하면서 다주택자의 세 부담은 더욱 커질 전망이다. 과거처럼 집값 상승을 통한 차익 실현 기대도 약해진 상황이다. 최근 서울 강남권을 중심으로 가격 상승세가 둔화되고 일부 하락 조짐까지 나타나면서 시장의 기대 심리는 한층 위축됐다.

전문가들은 이번 조치가 매물 증가를 유도하는 계기가 될 것으로 보고 있다. 은행 부동산전문위원은 “단순 신규 대출 제한을 넘어 기존 대출 회수까지 나선 것은 정책 방향의 전환을 의미한다”며 “양도세 중과 유예 종료 이후에도 매물 출회 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 분석했다.

또다른 은행 부동산리서치랩장 역시 “레버리지를 크게 일으킨 다주택자를 중심으로 매도 움직임이 나타날 수 있다”며 “강남권은 거래가 제한적이겠지만 외곽 지역부터 매물이 풀릴 가능성이 높다”고 내다봤다.

반면 임대차 시장의 불안정성을 우려하는 목소리도 적지 않다. 성창엽 대한주택임대인협회장은 “대출 연장이 막히면서 주택 처분이 불가피해질 경우 기존 임차인의 주거 안정성이 크게 흔들릴 수 있다”며 “결국 세입자들이 더 높은 전세나 월세로 이동해야 하는 상황이 벌어질 수 있다”고 지적했다.

대출 규제, 세금 부담, 시장 침체가 맞물리며 민간임대주택 시장은 중대한 변곡점을 맞고 있다. 14만가구에 달하는 잠재 매물이 실제 시장에 등장할지, 그리고 그 여파가 매매와 임대시장에 어떤 균열을 남길지 주목되는 시점이다.