부동산 경매는 흔히 ‘시간과 가치를 싸게 사는 기술’이라 불린다. 하지만 현장에서 수많은 낙찰과 패찰의 드라마를 지켜본 전문가들은 입을 모아 말한다. 입찰가보다 더 중요한 것은 내가 인수한 권리가 무엇인지 아는 ‘눈’이라고. 구리시에 진심인 남자, 기대위 대표는 그의 저서 ‘3억으로 시작하는 수도권 경매’ 5장을 통해 경매의 화려한 수익 뒤에 숨겨진 차가운 칼날인 ‘권리 분석’의 실체를 가감 없이 파헤친다.

2026년 현재 대한민국 경매 시장은 GTX 노선의 구체화와 수도권 정비 사업의 속도전으로 인해 정보의 평준화가 이뤄진 상태다. 누구나 물건을 찾을 수 있지만, 누구나 수익을 내지는 못하는 이유가 여기에 있다. 기대위 대표는 “권리 분석은 단순히 서류를 읽는 행위가 아니라, 내 자산을 지키는 최후의 방어선”이라고 단언한다. 특히 그는 5070 은퇴 세대에게 있어 경매는 ‘제2의 월급’이어야지, ‘전 재산을 건 도박’이 되어서는 안 된다고 경고한다.

권리 분석의 첫 단추이자 마지막은 역시 ‘말소기준권리’다. 등기부등본이라는 거대한 정글에서 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 끝까지 살아남아 낙찰자의 목을 조이는지를 파악하는 기준점이다. 기대위 대표는 근저당권, 전세권, 가압류 등 복잡하게 얽힌 실타래를 푸는 원칙을 제시한다. 2026년처럼 전세 사기 여파로 임차인의 대항력 문제가 민감한 시기에, 말소기준권리를 제대로 파악하지 못해 보증금을 추가로 인수하게 되는 실수는 그야말로 치명적인 재앙이다.

더 무서운 것은 ‘등기에 나타나지 않는 권리’들이다. 이른바 ‘특수물건’의 영역이라 불리는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 초보 투자자들에게는 공포의 대상이다. 기대위 대표는 이러한 권리들을 무조건 피하는 것이 능사가 아니라고 말한다. 오히려 철저한 실무 분석을 통해 가짜 유치권을 가려내고 리스크를 관리할 수 있다면, 그것은 강력한 수익의 원천이 된다는 역발상을 제안한다. 3억 이하의 수도권 물건에서도 이러한 권리 관계를 얼마나 깔끔하게 정리하느냐에 따라 수익률은 두 자릿수를 넘나들게 된다.

기대위 대표가 그의 책 5장을 통해 전하고자 하는 진심은 명확하다. “공부는 현장에서 완성되지만, 확신은 권리 분석에서 나온다”는 점이다. 주택과 상가에서 확인해야 할 권리의 차이점을 명확히 인지하고, 초보자가 흔히 빠지는 ‘수익률의 함정’을 권리 분석이라는 필터로 걸러낼 때 비로소 안전한 투자가 완성된다. 특히 지역 사회와 호흡하며 신뢰를 최우선으로 여기는 그의 철학은 경매를 단순한 재테크 수단이 아닌, 사람과 지역의 가치를 잇는 성숙한 투자 문화로 승화시킨다.

지금 이 순간에도 많은 은퇴자와 투자자들이 수도권 경매 지도를 펼치고 있을 것이다. 만약 당신이 3억이라는 소중한 자본을 들고 경매장에 서 있다면, 다시 한번 기대위 대표의 조언을 가슴에 새겨야 한다. 낙찰의 기쁨은 잠시지만, 잘못 분석된 권리의 고통은 길다. 수익과 리스크 사이의 팽팽한 줄타기에서 당신을 지켜줄 유일한 지도는 결국 탄탄한 권리 분석의 기본기뿐이다.