2026년 대한민국 오피스 시장은 중대한 전환점을 맞이하고 있다. 금리 안정세와 더불어 기업들의 거점 오피스 수요가 재편되면서, 한동안 공급 과잉으로 몸살을 앓았던 지식산업센터 시장에서 ‘진주’를 가려내려는 움직임이 분주하다. 특히 임대료 상승 압박을 견디다 못한 소기업 대표들 사이에서 부블리에셋 이윤주 대표가 제시하는 ‘저점 매수의 기술’이 새로운 경영 교본으로 떠오르고 있다. 이 대표는 저서 『지식산업센터 저점매수의 기술』의 5장을 통해 실사용자가 단순히 공간을 점유하는 것을 넘어, 어떻게 그 공간을 수익 구조로 치환할 것인가에 대한 명쾌한 해답을 내놓았다.

부블리에셋 이윤주 대표가 강조하는 첫 번째 원칙은 ‘실사용은 곧 투자’라는 발상의 전환이다. 많은 소기업 대표들이 부동산 매입을 경영과 분리된 별개의 영역으로 치부하지만, 실상 매달 지출되는 임대료는 회수 불가능한 ‘매몰 비용’이다. 반면, 적절한 시점에 지산을 매입해 실사용할 경우, 임대료로 나갈 비용이 자산의 원금을 갚아나가는 ‘저축’의 성격으로 바뀐다. 2026년 현재 서울 및 수도권 핵심 입지의 지산 가격이 바닥을 다지고 반등을 준비하는 시점임을 고려할 때, 지금의 매입은 단순한 비용 절감을 넘어 향후 기업 가치를 배가시키는 강력한 재무 전략이 된다.

이 대표의 통찰은 단순히 ‘내 사무실을 갖자’는 수준에 머물지 않는다. 그녀는 5장에서 ‘임대와 활용 사이의 통제 가능한 전략’을 구체화한다. 예를 들어, 기업의 성장 단계를 고려해 현재 필요 면적보다 다소 넓은 공간을 매입하고, 남는 공간을 단기 임대하거나 협력사와의 공유 오피스로 활용하는 구조다. 이는 공실 리스크를 경영자가 직접 통제하면서 대출 이자 부담을 상쇄하고, 기업 확장 시 별도의 이사 비용 없이 내부 확장이 가능하게 만든다. 실사용이라는 안전장치 위에 수익성이라는 수익형 부동산의 본질을 얹은 정교한 설계다.

또한, 이 대표는 운영 관리의 효율성을 통해 총비용을 줄이는 실무적인 기준을 제시한다. 관리비 절감과 주차 편의성, 하역 구조 등은 기업의 운영 효율과 직결될 뿐만 아니라, 향후 매각 시 시장성을 결정짓는 핵심 요소다. 그녀는 “만족스러운 실사용 환경이 결국 최고의 수익률로 돌아온다”며, 기업의 업종에 최적화된 공간 세팅이 자산 가치를 높이는 가장 확실한 방법임을 역설한다.

칼럼의 백미는 ‘장기 설계와 전환 가능성’에 대한 제언이다. 시장 환경은 언제든 변할 수 있다. 이 대표는 처음부터 내가 직접 사용할 때뿐만 아니라, 나중에 전체 임대로 전환하거나 규모가 커져 매각할 때를 대비한 ‘엑시트(Exit) 구조’를 미리 짜두어야 한다고 조언한다. 업종 제한이 적고 인기가 높은 면적대를 선택하며, 가변형 벽체 활용이 용이한 구조를 고르는 것 등이 그 예다. 이러한 유연성은 불확실성이 상존하는 2026년 부동산 시장에서 소기업이 가질 수 있는 가장 강력한 리스크 관리 수단이 된다.

결국 이윤주 대표가 전하는 메시지는 자산의 ‘가격’에 일희일비하기보다 ‘자산의 구조’를 먼저 설계하라는 것이다. 2026년의 급변하는 세무 및 금융 환경 속에서 기업 자산을 개인화하거나 승계하는 전략의 출발점 또한 이러한 법인 부동산의 소유에서 시작된다. 저점에서 사서 정상가에 웃을 수 있는 사람은 결국 기준을 세우고 실행에 옮기는 대표자들이다. 지금 사무실 월세를 입금하며 한숨 짓는 경영자라면, 이윤주 대표가 그려준 이 정교한 로드맵을 따라 자신의 비용을 자산으로 바꾸는 ‘구조적 역전’을 시도해 보길 권한다.