공시가 급등의 역습…세금 넘어 건보료까지 흔든다

강남 은마아파트 공시가 31% 상승에 건보료 최대 10%↑…피부양자 탈락 속출, 고령층 현금 부담 가중

아파트 공시가격 급등이 보유세 인상에 그치지 않고 건강보험료까지 밀어 올리며 은퇴 고령층의 삶을 압박하고 있다. 특히 피부양자 자격 상실까지 겹치며 ‘현금 없는 자산가’의 부담이 현실화되고 있다.

올해 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 상승하면서 세금 부담이 늘어난 가운데, 이에 연동된 건강보험료까지 동반 상승하고 있다. 단순한 세금 인상을 넘어 매달 납부해야 하는 고정 비용이 늘어난다는 점에서 고령층의 체감 부담은 더욱 크다.

22일 국민건강보험공단 모의계산에 따르면, 서울 강남 은마아파트 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 월 200만원의 연금소득만 있을 경우 올해 지역가입자 건강보험료는 월 34만2400원으로 책정된다. 이는 지난해 31만1300원보다 약 10% 오른 수준이다. 같은 기간 공시가격은 19억6100만원에서 25억6800만원으로 31% 상승했다.

공시가격 상승은 재산세 과세표준을 끌어올리고, 이는 곧 건강보험료 산정 기준에 반영된다. 결과적으로 보유세는 물론 건보료까지 동시에 오르는 구조다. 실제 해당 사례의 보유세 역시 500만원대 후반에서 800만원대 후반으로 약 50% 증가할 전망이다.

문제는 건보료의 ‘납부 방식’이다. 보유세는 연 단위로 부과되지만, 건보료는 매달 납부해야 한다. 일정한 현금 흐름이 없는 은퇴자에게는 세금보다 건보료 인상이 더 직접적인 부담으로 작용한다.

직장가입자의 경우 소득을 기준으로 보험료가 산정되기 때문에 공시가격 상승의 영향이 제한적이다. 반면 지역가입자는 재산이 주요 기준이 된다. 특히 은퇴 이후 소득이 줄어든 고령층일수록 공시가격 상승의 영향을 그대로 떠안게 된다.

더 큰 문제는 피부양자 자격 박탈이다. 피부양자는 일정 요건을 충족하면 별도 보험료 없이 건강보험 혜택을 받을 수 있는 제도다. 그러나 재산세 과세표준이 9억원을 넘거나, 일정 구간에서는 소득 기준까지 충족하지 못하면 자격을 잃게 된다.

예컨대 공시가격 20억원을 넘는 주택을 보유한 무소득자의 경우, 기존에는 보험료 부담이 없었지만 지역가입자로 전환되면 월 약 25만원, 연간 300만원 수준의 보험료를 새로 부담해야 한다. 은마아파트 사례 역시 과세표준이 11억원을 넘어서면서 소득이 없더라도 월 28만원 이상의 건보료를 내야 하는 구조다.

향후 부담은 더 확대될 가능성이 있다. 정부가 공정시장가액비율을 점진적으로 인상할 경우 과세표준은 더욱 높아진다. 현재 40%대 중반 수준인 비율이 60%로 환원되면 해당 사례자의 건보료는 월 37만원대로 상승한다. 과거 90% 수준이 적용될 경우에는 월 42만원을 넘어서며 연간 500만원을 웃돌게 된다.

공시가격 현실화율 역시 변수다. 현재 약 69% 수준인 현실화율이 상향될 경우, 시세 변동이 없더라도 공시가격 자체가 올라 세금과 건보료 부담은 자동으로 증가한다. 더불어 공시가격은 기초연금, 각종 부담금 등 60여 개 행정 지표와 연동돼 있어 고령층 생활 전반에 영향을 미친다.

전문가들은 구조적 문제를 지적한다. 이점옥 신한투자증권 부단장은 “지역가입자의 재산 보험료는 등급제로 구성돼 있어 공시가격 상승 시 등급 상향을 피하기 어렵다”며 “초고가 주택을 제외하면 대부분 부담 증가를 피하기 힘든 구조”라고 분석했다.

국민건강보험공단은 “올해 확정된 공시가격을 반영한 건보료는 오는 11월부터 적용될 예정”이라고 밝혔다.

결국 뾰족한 대응책은 제한적이다. 세금과 건보료를 동시에 줄일 수 있는 방법은 매각이나 증여 정도에 그친다. 이로 

인해 다주택자 중과 유예 종료 이후에도 고가 주택을 보유한 고령층의 매물이 시장에 계속 출회될 가능성이 제기된다.

공시가격 상승이 단순한 자산 가치의 문제가 아닌 ‘현금 흐름의 위기’로 번지고 있다. 보이지 않던 비용이 현실로 드러나면서, 자산가의 삶 역시 새로운 국면에 들어서고 있다.