아파트 규제의 역풍…얼어붙은 빌라 시장, 임대주택 공급까지 흔들린다

다주택자 규제 강화 속 비아파트 거래 급감…“건전 임대 중심 정책 전환 필요”

아파트 가격 안정을 겨냥한 다주택자 규제가 뜻밖의 부작용을 낳고 있다. 서민 임대주택의 주요 공급원인 빌라 다세대 등 비아파트 시장이 빠르게 얼어붙으면서 거래 절벽과 임대차 시장 불안이 동시에 나타나는 모습이다. 전문가들은 단순한 ‘다주택자 규제’가 아니라 건전한 임대 공급을 유지하는 방향으로 정책의 초점을 조정해야 한다고 지적한다.

지난 4일 서울 은평구 역촌동의 빌라 밀집 지역. 현지 공인중개업소에는 매물 안내문이 붙어 있지만 거래는 사실상 멈춘 상태였다.

이 지역에서 중개업을 하는 공인중개사 A씨는 “매물이 아무리 많아도 거래가 성사되지 않는다”며 “10년 전 1억4000만원에 거래됐던 역세권 빌라도 1억1000만원까지 가격을 낮췄지만 문의조차 없다”고 말했다.

그는 “전세사기 이후 빌라 시장 자체에 대한 불신이 커진 데다 다주택자 규제가 더 강화될 수 있다는 얘기까지 나오면서 매수세가 완전히 사라졌다”고 덧붙였다.

실제로 비아파트 거래량은 빠르게 줄고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울의 연립·다세대 매매 거래량은 올해 1월 3478건에서 2월 1640건으로 한 달 사이 52.8% 감소했다. 지난해 같은 달과 비교해도 22.6% 줄어든 수치다.

정부는 오는 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 조치를 재개할 예정이며, 등록 임대사업자에 대한 주택담보대출 연장 제한 등 추가 규제도 검토하고 있다. 시장에서는 이 같은 정책이 비아파트 시장의 투자 수요를 급격히 위축시키고 있다는 평가가 나온다.

서울 은평구에서 비아파트 매물을 주로 중개하는 공인중개사 B씨는 “빌라는 실거주 수요보다 투자나 임대 목적의 매수가 대부분”이라며 “다주택자 규제가 강해지면 매수층이 사라지기 때문에 거래 침체는 불가피하다”고 말했다.

현장에서는 거래 절벽이 장기화될 것이라는 우려도 나온다. 또 다른 공인중개사 A씨는 “10세대 규모 신축 빌라도 분양을 완료하는 데 2~3년이 걸린다”며 “앞으로는 매물이 계속 쌓이기만 할 가능성이 크다”고 말했다.

비아파트 시장이 특히 큰 타격을 받는 이유는 시장 구조 때문이다. 아파트와 달리 실거주 매수 비중이 낮고 임대사업자와 투자 수요 의존도가 높기 때문이다.

국토연구원 분석에서도 이런 구조가 확인된다. 2023년 기준 전체 가구 가운데 아파트 자가 비율은 36.9%였지만 비아파트 자가 비율은 20.5%에 그쳤다. 청년 가구의 경우 아파트 자가 비율은 19.6%인 반면 비아파트는 4.5%에 불과했다. 비아파트 주택이 자가보다는 임대 중심 주거 형태로 활용되고 있다는 의미다.

여기에 등록임대사업자 대출 연장 제한까지 시행될 경우 시장 충격은 더욱 커질 것으로 전망된다. 국토교통부에 따르면 2024년 기준 서울 장기매입 민간임대주택 가운데 84.3%가 빌라와 오피스텔 등 비아파트다.

문제는 비아파트 시장 위축이 임대차 시장 불안으로 이어질 가능성이다. 임대 공급을 담당하던 다주택자들이 시장에서 빠지면 전 월세 물량이 줄어들 수밖에 없다.

이미 월세 상승 조짐도 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 연립·다세대 월세가격지수는 올해 1월 103.32로, 통계 작성이 시작된 2012년 이후 최고치를 기록했다.

역촌동의 한 공인중개사는 “5년 전만 해도 보증금 3000만원에 월세 60만~70만원이던 투룸 빌라가 지금은 90만원 수준까지 올랐다”고 말했다.

주거 이동 사다리도 약해지고 있다. 공인중개사 D씨는 “예전에는 원룸에서 시작해 빌라로 옮기고 이후 아파트로 이동하는 흐름이 있었지만 지금은 매물 부족과 가격 상승 때문에 이동 자체가 어렵다”고 설명했다. 그는 “전세 매물이 거의 없어 반지하를 선택하는 임차인도 늘고 있다”고 덧붙였다.

공급 감소도 문제다. 국토교통부에 따르면 지난해 비아파트 인허가는 3만3061호로 전년 대비 11.4% 감소했다. 착공은 7.7%, 준공은 28% 줄어들며 모든 공급 단계에서 감소세가 나타났다.

전문가들은 비아파트 시장의 특성을 고려한 정책 조정이 필요하다고 지적한다.

한 부동산 전문가는 “아파트 가격 안정을 목표로 한 다주택 규제가 비아파트 시장까지 동일하게 적용되면 임대주택 공급 기반이 위축될 수 있다”며 “민간 비아파트 시장에서 저렴하고 안정적인 임대주택을 유지할 수 있도록 정책 보완이 필요하다”고 말했다.

즉 규제 기준을 단순한 ‘주택 보유 수’가 아니라 ‘건전한 임대 운영 여부’로 전환해야 한다는 것이다.

또다른 전문가 역시 “핵심은 다주택자를 규제하는 것 자체가 아니라 불법 건축이나 과도한 전세가율 같은 위험 요인을 걸러내는 기준을 만드는 것”이라며 “동시에 비아파트 자가 수요를 회복해 아파트에 집중된 수요를 분산할 필요가 있다”고 말했다.

비아파트 임대 시장의 구조 개선 필요성도 제기된다.

부동산 정책전문가는“현재 비아파트 임대는 시세 차익을 기대하는 개인 임대인이 전세 중심으로 공급하는 구조가 많다”며 “정책 금융 등을 활용해 전세가율을 낮추고 월세 중심의 안정적 구조로 전환할 필요가 있다”고 말했다.

그는 이어 “장기적으로는 사회적 기관이나 법인 등 제도화된 임대 공급 주체를 확대하는 것이 중요하다”고 강조했다.