매물도 거래도 사라졌다…5월 이후 ‘매물 잠김’ 현실화 우려

양도세 중과 유예 종료 임박…거래절벽·공급절벽에 시장 긴장 고조

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 재연장하지 않겠다는 방침을 밝히면서 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 당장은 급매물 기대가 있으나 거래 성사 가능성은 낮고, 오는 5월 이후에는 ‘매물 잠김’이 본격화될 것이라는 전망이 지배적이다.

이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다고 밝히자, 부동산 시장에 긴장감이 고조되고 있다. 시장에서는 단기적으로 급매물이 일부 출회될 가능성은 있지만, 각종 규제로 인해 실제 거래까지 이어지기는 어렵다는 분석이 나온다. 특히 오는 5월 9일 이후에는 다주택자들이 매물을 회수하며 ‘매물 잠김’ 현상이 본격화될 것으로 보인다.

25일 서울 서초구 반포동 일대 공인중개사무소들은 조용한 분위기 속에 절반 가까이 문을 닫은 상태였다. 문을 연 일부 중개사들도 거래 시장에는 큰 변화가 없다고 밝혔다. 한 공인중개사는 “래미안 원베일리, 아크로리버파크 같은 초고가 매물 외에도 일부 20억~30억대 매물을 내놓으려는 다주택자가 있긴 하다”며 “급매 수요도 있지만 거래 자체가 워낙 줄어든 상태”라고 설명했다.

다주택자 양도세 중과 제도는 노무현 정부 때 도입돼 문재인 정부 시기 강화됐으며, 윤석열 정부 들어 4년째 유예되고 있었다. 그러나 올해는 유예 없이 오는 5월 9일부터 중과가 재개될 예정이다. 조정대상지역에 포함된 서울과 경기 12개 지역에서는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가된다. 지방세까지 포함하면 최대 82.5%의 실효세율이 적용된다.

예를 들어 15억 원의 시세차익이 발생한 경우, 현재는 약 6억 7000만 원을 양도세로 내지만, 5월 이후에는 11억 6500만 원까지 늘어나게 된다.

정부는 다주택자들이 매물을 쏟아내 부동산 가격이 안정되기를 기대하지만, 시장에서는 회의적인 시각이 우세하다. 현재 서울은 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶여 있어 전세를 낀 ‘갭투자’가 사실상 불가능하며, 수요자 역시 대출 규제로 구매 여력이 부족한 상황이다.

부동산 전문가은 “토지거래허가제가 시행되고 있어 실질적으로 매물을 팔 수 없는 상황”이라며 “서울 지역 매물은 5만 5000건 수준에서 정체 상태”라고 지적했다. 김인만 김인만부동산연구소장도 “100일 남짓 남은 상황에서 실거주가 아닌 매도는 쉽지 않다”며 “대출 규제와 실거주 요건으로 인해 수요도 제한적”이라고 분석했다.

실제 다주택자의 비중은 빠르게 줄어들고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 2025년 12월 기준 집합건물 다소유 지수는 16.38로, 2023년 5월 이후 최저치를 기록했다.

문제는 다주택자 매물이 줄어드는 것과 동시에 입주 예정 물량도 바닥이라는 점이다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만 9161가구로, 지난해 4만 2611가구 대비 31.6% 감소했다.

전문가들은 이 같은 이중 악재가 맞물려 집값 상승을 더욱 부추길 수 있다고 우려하고 있다. 또다른 전문가는 “양도세 중과로 인해 매도보다는 보유나 증여를 택할 가능성이 높다”며 “가격 상승 기대감까지 더해지면 매물 잠김 현상은 더욱 심화될 것”이라고 내다봤다.

전문가는 “신축도 없고 다주택자 매물도 잠기면 집값이 오를 수밖에 없다”며 “정비사업 지원 없이 시장을 안정시키는 것은 불가능에 가깝다”고 말했다. 박합수 건국대 겸임교수도 “중과는 매물 잠김을 각오한 조치”라며 “중저가 주택 수요가 높은 상황에서 매물이 늘지 않으면 가격은 오히려 상승할 수 있다”고 강조했다.