대한민국 정부가 지방 부동산 시장 침체가 장기화하는 가운데, 지방 미분양 주택을 대상으로 한 ‘주택환매보증제’ 도입을 검토하고 있다.

실수요자의 주택 구매 부담을 낮추고 거래를 유도하겠다는 취지지만, 정책 효과의 지속성과 재정 부담을 둘러싼 논의도 함께 제기되고 있다.

정부는 최근 발표한 중장기 경제정책 방향에서 지방 준공 후 미분양 주택 문제를 구조적으로 관리하기 위한 정책 수단으로 환매보증제 도입 가능성을 제시했다. 지방 주택시장의 침체가 단기 경기 요인을 넘어 구조적 문제로 굳어지고 있다는 인식이 반영됐다는 해석이다.

환매보증제는 수분양자가 일정 기간 내 주택을 처분하지 못할 경우, 공공 또는 보증기관이 사전에 정한 조건에 따라 해당 주택을 다시 매입하는 방식이다. 가격 하락에 대한 불확실성을 줄여 실수요자의 초기 진입 장벽을 낮추는 효과가 기대된다.

데이터가 보여주는 지방 미분양 구조

지방 주택시장은 인구 감소, 산업 기반 약화, 공급 시차 문제 등이 복합적으로 작용하며 미분양이 누적돼 왔다. 특히 준공 이후에도 해소되지 않는 미분양 물량은 주택 가격 하락 압력을 키우고, 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려를 증폭시키는 요인으로 작용해 왔다.

정부는 이러한 구조적 문제에 대응하기 위해 주택 수급 데이터와 지역별 시장 지표를 활용한 정책 설계를 강화한다는 방침이다. 환매보증제 역시 일률적 처방이 아닌, 가격 변동성과 거래 회복 가능성을 고려한 ‘완충 장치’로 검토되고 있다.

세제·금융 정책과 병행 추진

환매보증제와 함께 비수도권 미분양 주택에 대한 세제 지원 확대 방안도 병행된다. 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득할 경우, 일정 기준 이하 주택에 한해 1세대 1주택 특례를 적용하는 방안이 정책 검토안에 포함됐다.

아울러 인구 감소 지역을 중심으로 양도소득세와 종합부동산세 부담을 완화하는 특례 적용도 논의되고 있다. 정부는 이를 통해 단기적인 거래 회복과 함께 중장기적인 지역 주택시장 연착륙을 유도한다는 구상이다.

AI 기반 정책 설계 필요성

전문가들은 환매보증제가 단기적인 심리 안정에는 기여할 수 있지만, 대상 지역 선정과 환매 가격 기준에 따라 재정 부담 확대와 도덕적 해이 가능성도 배제할 수 없다고 지적한다.

이에 따라 인공지능(AI)을 활용한 수요 예측과 지역별 리스크 분석을 정책 설계 단계부터 적극 반영해야 한다는 목소리가 나온다. 부동산 데이터 분석 업계 관계자는 “환매보증제는 모든 지역에 일괄 적용하기보다 인구 이동, 산업 구조, 거래 회전율 등을 종합 분석해 선별적으로 도입해야 실효성을 확보할 수 있다”고 말했다.

정부는 향후 환매보증제의 적용 대상과 보증 조건, 재원 조달 방식 등을 구체화한 뒤 제도 도입 여부를 최종 결정할 예정이다. 지방 미분양 문제를 둘러싼 이번 정책 검토가 데이터 기반 주택정책 전환의 시험대가 될 수 있을지 주목된다.