최근 당진 아파트 시장에서 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’ 및 임대차 승계 매매 문의가 늘고 있다. 매매가 대비 전세가 비중이 높아 초기 자금 부담을 줄일 수 있다는 점이 배경으로 꼽힌다. 다만 임차인 권리를 강화하는 대법원 판례의 해석과 복잡해진 전세대출 구조로 인해 거래 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생하는 사례가 늘고 있어 주의가 요구된다.

■ 매도인, ‘임차인의 선택권’과 ‘법인 임차 리스크’ 점검해야

집을 파는 매도인 입장에서 가장 유의해야 할 지점은 ‘임차인의 지위 승계 거부 가능성’이다. 임대인이 변경될 때 임차인은 이를 인지한 시점부터 상당한 기간 내 이의를 제기해 계약을 해지할 여지가 있다는 취지의 대법원 판단이 누적돼 있다. 매도인이 매매 사실을 임차인에게 늦게 고지해 임차인이 뒤늦게 이의를 제기하는 경우, 보증금 반환 책임이 전(前) 소유자에게 남는 분쟁으로 이어질 수 있다. 핵심은 ‘고지 여부’가 아니라 ‘고지 시점과 증빙’이다.

법인 임차인이 거주(사용) 중인 매물을 매도할 때는 리스크가 더 커진다. 법인은 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖추기 어렵다는 점을 악용해, 매수자가 소유권 이전 직후 과도한 대출을 일으킨 뒤 잠적하는 전세 사기 형태가 나타나고 있어서다. 이 경우 보증금 반환 책임을 둘러싼 분쟁이 장기화될 수 있는 만큼, 매수인의 자금 조달 계획과 대출 구조를 계약 단계에서 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

■ 매수인, ‘만기 2개월 전 등기’가 실거주의 분기점

실거주 목적으로 전세 낀 집을 사는 매수인이라면 소유권 이전 등기 시점이 결정적 변수다. 대법원 판례(2021다266631)에 따르면 임차인이 계약갱신청구권을 행사했더라도, 법정 거절 기간(만기 6개월~2개월 전) 내에 등기를 마친 매수인이라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다.

반대로 등기 접수일이 만기 2개월 전을 넘기면 새로운 집주인은 실거주를 이유로 갱신 거절을 주장하기 어려워진다. 잔금·등기 일정이 며칠만 밀려도 실거주 계획이 2년 이상 지연될 수 있어, 계약 단계부터 등기 일정을 ‘역산’해 관리해야 한다.

■ 금융 사고 방지… “잔금 날 은행 전화 한 통이 수억 원 지킨다”

현장에서 가장 빈번하게 발생하는 실무적 사고는 전세대출 질권 설정 관련 문제다. 임차인이 전세자금대출을 받을 때 은행이 보증금 반환채권에 질권을 설정했다면, 전세 만기 시 보증금을 임차인에게 전액 입금해서는 안 된다. 대출 상환 구조에 따라 보증금이 금융기관으로 지급돼야 하는 경우가 있기 때문이다.

매수인은 반드시 매매 잔금일에 해당 은행에 연락해 질권 설정 여부와 상환(지급) 계좌를 확인해야 한다. ‘확인 전화’ 한 번으로 지급 착오를 막고, 이후 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있다.

■ 안전한 거래를 위한 공인중개사의 조언

전문가들은 전세 낀 매매 사고를 예방하기 위해 다음과 같은 실무 프로세스를 권한다.

• - 특약 명시: 매매 계약서에 임대차 승계 사실과 매도인의 고지 의무, 고지 방법(문자·이메일 등)과 시점을 명문화할 것
  - 증빙 확보: 매매 계약 직후 임차인에게 계약서 주요면(사진 등)을 발송해 고지 여부와 시점을 객관적으로 남길 것
  - 서류 인계: 잔금 시 임대차 계약서 원본 회수, 장기수선충당금·관리비 등 정산 내역을 명확히 하고 전세대출 질권 여부까지 함께 점검할 것
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전세를 낀 매매는 구조상 매도인·매수인·임차인·금융기관 이해관계가 동시에 얽힌다. 당진처럼 전세를 활용한 자금 설계가 쉬운 지역일수록 거래가 늘 수 있지만, 그만큼 절차 미흡으로 인한 사고 가능성도 커진다. 계약서 특약, 고지 증빙, 등기 일정, 질권 확인까지 ‘기본 4종 세트’를 지키는 것이 무엇보다 중요하다.

문의 : 당진 나이스부동산 정세림공인중개사(부짜르트) 010-6568-3103