다주택자 양도세 중과 5월 부활 유력…시장 ‘거래 실종’ 우려

정부, '2026 경제전략'서 유예 문구 삭제…서울·수도권 조정지역에 세금폭탄 현실화

정부, 5월 10일 이후 매각 시 최대 82.5% 세율 적용…급매 vs 버티기 전략 엇갈려

정부가 ‘다주택자 양도소득세 중과’ 유예를 종료하고, 오는 5월부터 4년 만에 제도를 재개할 것으로 보인다. 양도세 중과 조치가 다시 시행될 경우, 다주택자가 주택을 매각할 때 최대 82.5%의 세금을 부담하게 되며, 자칫 부동산 거래 절벽을 더욱 심화시킬 수 있다는 우려가 나온다.

정부는 최근 마련 중인 '2026 경제성장전략'(구 경제정책방향) 초안에서, 기존에 포함돼 있던 양도세 중과 유예 연장 문구를 삭제한 것으로 확인되었다. 이에 따라 현행 유예 조치는 오는 5월 9일을 끝으로 종료되고, 다음 날부터 중과세가 다시 적용될 가능성이 높다.

여당 핵심 관계자는 “이미 시장에 예고된 사항이며, 연장 필요성에 대한 내부 공감대가 크지 않다”고 밝혔다. 정부는 2022년 5월부터 한시 유예한 이후, 매년 유예를 연장해왔지만 올해는 이례적으로 연장 논의가 빠졌다.

3주택자, 양도차익 10억 중 7억 세금…“장특공제도 못 받는다”

현행 세법상 조정대상지역 내 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자가 집을 팔면, 양도세 기본세율(6~45%)에 2~3주택 여부에 따라 각각 20%포인트, 30%포인트의 가산세율이 부과된다. 여기에 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5%에 달한다.

특히 장기보유특별공제도 배제돼 세 부담은 눈덩이처럼 커진다. 실제로 경기 성남시 분당구 아파트를 10년 보유한 3주택자가 10억 원의 차익을 남기고 5월 이후 매도할 경우, 양도세 부담은 약 7억1,088만 원에 달하게 된다. 유예 기간 내 매도 시 부담은 약 3억1,043만 원으로, 불과 한 달 차이로 2.3배나 차이가 발생한다.

집값은 오르고 거래는 줄고…시장 불확실성 커져

정부의 의도는 명확하다. 매물 출회를 유도해 부동산 과열을 진정시키겠다는 것이다. 하지만 시장 반응은 복합적이다.

일각에서는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 ‘5월 9일 전 급매’가 쏟아질 것이란 전망이 나온다. 반면, 상당수 다주택자들이 세금 부담을 이유로 ‘버티기 전략’ 혹은 ‘증여’로 방향을 틀 것이라는 분석도 제기된다.

더욱이 현재 서울 전역과 과천, 하남, 성남 분당 등 수도권 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가제 등 삼중 규제에 묶여 있어, 매물 출회 자체가 쉽지 않은 상황이다.

서울 행당동 한 공인중개사무소 관계자는 “매수인의 기존 주택이 팔리지 않아 거래가 지연되는 경우가 많다”고 현장을 전했다.

이미 반 토막 난 거래량…5월 이후엔 더 심각

정부 기대와 달리, 실질적 거래는 이미 얼어붙은 상태다. 국토교통부에 따르면 2025년 11월 서울 아파트 거래량은 전월 대비 60% 이상 급감한 4,395건에 불과했다. 대출 규제까지 겹치면서 매수세는 더욱 위축되고 있다.

전문가들은 5월 이후가 더 심각할 수 있다고 경고한다. 우병탁 신한은행 위원은 “급하지 않은 다주택자는 당분간 관망세를 유지하며 거래를 중단할 가능성이 크다”고 말했다. 윤수민 NH농협은행 전문위원도 “매물 잠김 현상이 고착되면, 서울 등 인기 지역으로 쏠림 현상이 더 심화될 수 있다”고 분석했다.

공급 부족에 제도 시행 유예 가능성도

한편, 다가오는 공급 절벽도 변수다. 직방에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만6,412가구로, 전년 대비 절반 수준이다.

이처럼 공급은 줄고 거래는 마르고 세금 부담은 커지는 악순환 속에서, 정부가 막판에 제도 시행 유예를 다시 꺼낼 가능성도 배제할 수 없다는 관측이 나온다.