전국 부동산 시장이 고금리·인구 감소·수요 위축 등 구조적 요인으로 어려움을 겪는 가운데, 전남 여수·순천·광양(이하 여·순·광) 지역 부동산 시장도 예외는 아니다. 다만 일부 지역에서는 브랜드 단지와 신흥 주거타운을 중심으로 선별적 회복 조짐이 나타나고 있다.

2025년 2월 기준, 수도권 주택가격지수는 전년 대비 상승한 반면, 비수도권은 하락세가 지속되고 있다. 여·순·광 역시 한때 기대를 모았던 규제 해제 이후에도 시장 전반의 반등세는 크지 않았으며, 전문가들은 “지방 부동산은 느리지만 조심스럽게 움직인다”는 신중론을 내놓고 있다.

광양 푸르지오 센터파크, 시장 회복 ‘시금석’ 될까

이 같은 가운데 주목받는 지역은 광양이다. 최근 입주를 앞둔 ‘광양 푸르지오 센터파크’는 992세대 규모의 대단지 아파트로, 실수요자와 투자자 모두의 관심을 받고 있다. 이 단지는 광양읍 용강지구에 위치해 교통, 생활, 교육 인프라를 갖췄고, 인근 순천 신대지구와 생활권을 공유할 수 있다는 점도 강점이다.

업계에 따르면, 현재 분양 잔여 물량에 대해 파격적인 조건과 금융 혜택이 제공되고 있으며, 고금리 기조 속에서 상대적으로 유리한 대출 조건이 실수요층을 끌어들이고 있다. 한 업계 관계자는 “이 단지는 여·순·광 시장의 바닥 확인과 수요 재편 흐름을 보여주는 상징적 사례가 될 수 있다”고 평가했다.

규제 해제 후에도 둔화 지속…구조적 리스크 상존

여·순·광은 2022년 조정대상지역에서 해제됐지만, 고금리와 전국적 수요 위축, 인구 유출 등 구조적 요인으로 인해 시장 반등이 제한적이다. 일부 단지에서는 분양 및 분양권 거래가 이어지고 있지만, 전반적인 가격 급등은 어려운 상황이다.

특히 입주 물량 증가, 미분양 누적, 청년층 이탈과 고령화 등은 지방 도시의 공통적인 부담 요인이다. 업계 관계자는 “브랜드 단지를 제외하면 수요 확보가 쉽지 않다”며 “시장 양극화가 심화되고 있다”고 말했다.

지역별 특징은?

순천은 안정적인 생활 인프라를 바탕으로 광양과 연계된 수혜 지역으로 꼽히지만, 청약 열기보다는 관망세가 두드러진다. 실수요자 중심의 움직임이 주를 이루고 있다.

여수는 화학산단과 해양관광 등 산업·관광 복합 도시로 중장기 기대감이 있지만, 최근에는 매매보다는 전세·월세 중심의 실수요 시장으로 재편되고 있다.

광양은 푸르지오 등 신규 브랜드 단지를 중심으로 신흥 주거타운 조성이 빠르게 진행되고 있다. 노후 주택이 많았던 광양읍 일대의 주거 구조를 바꾸는 전환점이라는 평가다. 다만 지역 간 편차와 수요 양극화가 뚜렷해, 모든 지역이 회복 국면에 들어섰다고 보긴 어렵다.

“입지·실수요·금융 조건 삼박자 맞춰야”

전문가들은 여·순·광 시장에 대해 “무조건 오른다는 과거 공식은 더 이상 유효하지 않다”고 지적한다. 다만 입지, 브랜드, 실수요, 금융 조건이 동시에 갖춰진 단지라면 지역 내에서 선별적인 회복이 가능하다는 진단이다.

특히 광양처럼 신흥 주거지 조성에 속도가 붙은 지역은 주목할 필요가 있다는 평가다. 반면 공급 과잉과 미분양 누적은 여전히 가격 조정과 투자 매력 약화의 리스크 요인으로 지적된다.

한 부동산 전문가는 “인구 구조 변화와 지방도시 특유의 수요 한계를 감안하면, 현금 흐름과 리스크 관리, 입지 및 인프라 중심의 선별적 투자 전략이 요구된다”며 “당장의 시세 차익보다 장기적 생활 안정성과 수요 지속성에 주목해야 한다”고 조언했다.

전남 순천 나라공인중개사 하혜경 기자 061-721-1112.  hes1108@naver.com