서울 아파트값이 다시 꿈틀거리고 있다. 정부의 강도 높은 대출규제와 공급 확대 정책에도 불구하고, 시장의 상승 흐름은 멈출 기미를 보이지 않는다. 실수요와 투자심리가 맞물리면서 매수세가 유지되고 있고, 추석 연휴 이후에는 추가적인 수요 억제 대책이 발표될 가능성도 제기된다.

한국부동산원에 따르면 최근 3주 연속 서울 아파트 매매가격이 소폭 상승세를 이어갔다. 강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 재건축 단지의 거래가 활발해지고, 여기에 용산·마포 등 주요 지역의 신축 아파트까지 상승세를 주도하고 있다. 반면 금천, 도봉, 중랑 등 비강남권 일부 지역도 상대적으로 가격이 낮다는 인식에 매수세가 유입되는 모습이다.

전문가들은 이 같은 현상을 ‘정책 피로감’과 ‘심리적 기대감’의 결합으로 본다. 정부의 대출 규제와 공급 정책이 반복되면서 단기적 영향력은 약화되고, 시장 참여자들이 장기 상승을 기정사실화하는 분위기가 형성된 것이다.

수원대학교 부동산학전공 노승철 교수는 “부동산 시장은 심리적 요인이 절대적으로 작용한다”며 “대출 규제나 거래 제한이 단기적으로는 매수세를 둔화시킬 수 있지만, 시장이 장기 상승 흐름이라고 판단하면 정책 효과는 제한적일 수밖에 없다”고 설명한다.

정책 효과 약화…“핀셋 규제 필요”

정부는 올 초부터 시장 안정을 목표로 연이은 대책을 내놓았다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 축소하고, 분양가 상한제 적용 지역을 확대했으며, 일부 과열 지역은 토지거래허가구역으로 지정했다. 하지만 시장 반응은 예상보다 냉정하지 않다.

부동산 정보업계에 따르면 8월 이후 강남권 신축 아파트 실거래가가 일부 단지에서 최고가를 경신했다. 중저가 지역에서도 매물 회수가 이어지고 있다. 이는 단순히 ‘투기 수요’보다는 실수요 중심의 불안감이 커지고 있기 때문으로 분석된다.

노 교수는 “최근의 상승세는 투자 목적의 거래보다는 ‘지금 사야 한다’는 실수요자의 심리적 압박이 큰 비중을 차지한다”며 “이는 단순한 가격 조정이 아니라, 시장 전반의 기대심리와 연결돼 있기 때문에 더욱 주의 깊게 관리해야 한다”고 강조했다.

연휴 이후 ‘핀셋형 수요 억제책’ 검토

국토교통부는 현재 서울과 수도권의 거래 데이터를 실시간으로 모니터링하며, 추석 연휴 이후 발표할 추가 대책을 다각도로 검토 중이다. 정책 기조는 “필요한 지역만 정밀 타깃으로 조정하되, 시장 전체를 위축시키지 않는 방향”으로 알려졌다.

시장에서는 ‘핀셋 규제’와 ‘부분 완화’가 병행될 가능성이 높다는 전망이 우세하다. 즉, 투기성 거래가 몰리는 지역은 규제를 강화하되, 실수요자가 중심인 중저가 지역은 금융 부담을 완화하는 방향으로 조정될 가능성이 있다.

공급 지연과 금리 변수가 시장 불안 키워

공급 측면에서도 불안 요인이 여전하다. 서울 도심 내 정비사업 인허가 절차 지연과 분양가 산정 문제로 신규 아파트 공급은 대부분 2026년 이후로 미뤄지고 있다. 단기적으로 공급 부족이 해소되기 어렵다는 인식이 매수 심리를 자극하고 있는 것이다.

한 부동산 연구소 관계자는 “공급 공백기에 대한 불안이 커질수록 시장이 과열되기 쉬운 구조”라며 “중장기적으로 공급 일정을 구체화하고, 정책 신뢰도를 높여야 한다”고 지적했다.

또한, 기준금리 인하 기대감이 다시 커지면서 자금 유입 속도가 빨라질 수 있다는 점도 변수다. 금리가 안정세를 보이면, 대출 수요가 다시 늘어나며 시장 상승세에 불을 붙일 수 있다는 분석이다. 이에 정부는 금융당국과 협의해 대출총량 관리 강화 및 다주택자 양도세 체계 조정 등 다각적인 방안을 준비 중인 것으로 알려졌다.

결국, 정부의 핵심 과제는 시장 심리 안정화다. 아무리 강도 높은 규제가 시행되더라도, 시장이 ‘더 오른다’는 인식을 갖고 있는 한 실질적 하향 조정은 어렵다.

노승철 교수는 “부동산 시장은 수요와 공급의 물리적 요인보다 ‘기대심리’의 영향을 훨씬 더 받는다”며 “정책의 예측 가능성을 높이고, 일관된 메시지를 전달할 때 시장이 안정될 가능성이 커진다”고 분석했다.

서울 부동산 시장은 단순히 ‘정책의 문제’가 아니라, 심리와 신뢰의 문제다. 정부가 장기적 공급 계획과 정책의 일관성을 확보하지 못한다면, 단기 대책만으로 시장 안정은 어렵다.

연휴 이후 발표될 새로운 부동산 대책은 ‘핀셋형 대응’이 될 가능성이 높으며, 그 효과는 결국 시장 심리를 얼마나 설득할 수 있느냐에 달려 있다.