서울 아파트값이 6·27 대출 규제 이후 한동안 주춤했던 상승세를 멈추고 다시 꿈틀대는 분위기다. 그러나 평균 매매가는 오히려 10억 원 아래로 내려가면서 시장은 혼란스러운 신호를 보내고 있다. 정부의 부동산 공급 대책 발표가 임박한 가운데, 향후 집값의 향방에 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

서울 송파구의 한 대단지 아파트에서는 지난 7월, 전용 59㎡가 16억5,000만 원에 거래되며 직전 대비 1억 원 이상 오른 가격을 기록했다. 청약시장도 여전히 과열 양상을 보이고 있다. 송파구의 또 다른 신규 아파트에는 분양가가 11억 원을 넘었음에도 불구하고 무려 10만 명이 넘는 신청자가 몰렸다. 시세 대비 저렴하다는 인식에 힘입어 '로또 청약' 열풍이 이어진 셈이다.

이 같은 분위기는 국지적 상승세로 이어지고 있다. 마포·성동구 등 인기 지역은 2주 연속 오름폭을 키우며 매수 심리를 자극하고 있다. 실제로 한국부동산원의 아파트 매수우위지수는 99.8을 기록, 대출 규제 이후에도 수요 회복세가 나타나고 있다. 교통, 학군, 생활 인프라 등 기반이 탄탄한 지역일수록 수요가 빠르게 회복되는 모습이다.

하지만 반대 흐름도 분명하다. 서울 전체 아파트 평균 매매가는 하락세로 돌아섰다. 서울부동산정보광장에 따르면, 8월 27일 기준 서울 아파트 평균 매매가는 9억823만 원으로, 2023년 3월 이후 처음으로 10억 원 아래로 떨어졌다. 이는 불과 두 달 전인 6월 평균 13억3,818만 원에서 30% 이상 하락한 수치다. 올해 초 평균 12억7,000만 원을 기록했던 서울 집값은 2월에 14억7,000만 원까지 치솟았으나, 이후 급락세를 보이고 있다.

가격 하락에는 6·27 대출 규제가 직접적인 영향을 미쳤다는 분석이다. 규제 직후 10억 원 이상 아파트의 거래 비중은 28%에서 17%로 줄어든 반면, 5억 원 이하 중저가 아파트 거래 비중은 34%에서 46%로 늘었다. 자금 마련이 어려운 실수요자들이 가격대가 낮은 외곽 지역이나 소형 단지로 눈을 돌린 결과다.

거래량도 급감했다. 서울 아파트 거래량은 8월 한 달 기준 약 1,848건으로, 6월 대비 83% 가까이 줄었다. 특히 고가 아파트 밀집 지역인 서초·강남·용산에서는 최고가 거래 후 계약이 취소되는 사례가 급증하면서 시세 왜곡에 대한 우려가 커지고 있다. 국토부는 지난 6월에만 1,000건이 넘는 계약 해지 사례가 발생했으며, 이 가운데 상당수가 고가 거래 건이라며 이상 거래 여부를 들여다보고 있다.

지역별 양극화도 뚜렷해졌다. 성북구 도남동, 강북구 미아동 등 비교적 가격이 안정적인 단지들이 거래 상위권에 올랐고, 경기 과천·하남·안양 등 수도권 외곽 지역은 20% 안팎의 상승률을 기록하며 ‘탈서울 수요’가 유입되고 있다.

전문가들은 “정부의 공급 대책이 단순히 분양 물량 확대에 그칠 것이 아니라, 전·월세 시장과 실수요자 중심의 정교한 지원 방안을 포함해야 한다”고 입을 모은다. 김윤덕 국토교통부 장관은 9월 초 공급 대책을 발표할 예정이며, 이는 시장의 불확실성을 잠재우는 중요한 계기가 될 것으로 보인다.

여전히 변동성이 큰 부동산 시장. 그러나 최근 흐름은 ‘대출 규제에도 수요는 살아 있다’는 점을 보여준다. 실거주 요건과 자금 상황에 맞는 전략적 판단이 그 어느 때보다 필요한 시점이다.

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