지난 6월 27일, 정부가 발표한 ‘666 대책’ 이후 수도권 부동산 시장이 급격히 위축되었다. 거래는 줄었고, 시장에는 냉기류가 돌고 있다. 하지만 고급 아파트 시장에서는 신고가 거래가 이어지며 극심한 양극화가 진행 중이다. 동시에 수도권 외곽과 지방 시장에는 새로운 가능성이 움트고 있다.

이번 대출 규제는 ▲주택담보대출 상한 6억원 제한 ▲6개월 내 실거주 의무 ▲1주택자의 갈아타기 시 기존 주택 6개월 내 처분 조건이라는 세 가지 핵심 조항으로 구성됐다. 시장에서는 이를 ‘666 대책’이라 부르며 규제 강도를 실감하고 있다.

대책 발표 후 한 달간, 서울 아파트 거래량은 약 72% 감소했다. 매수심리는 급격히 얼어붙었고, 특히 중저가 아파트 거래가 크게 줄었다. 그러나 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(전용 116㎡)는 92억원에 거래되며 신고가를 경신했고, 잠실주공5단지와 여의도 재건축 단지도 연일 신고가를 찍었다. 자금 여력이 있는 수요자들은 ‘똘똘한 한 채’에 집중하며 고급 아파트 시장의 열기를 유지하고 있다.

이러한 현상은 자산 양극화를 심화시키고 있다. 고소득층은 현금 유동성을 바탕으로 재건축 단지와 초고가 아파트에 몰리는 반면, 대출에 의존하던 일반 수요층은 시장에서 밀려나고 있다. 대출 규제는 중저가 주택 시장을 위축시키는 대신, 고가 주택 시장의 활황을 초래한 셈이다.

수도권 외곽과 경기·인천 지역도 급변 중이다. 서울 진입이 어려워진 실수요자들은 교통망이 좋고 재건축 기대감이 있는 외곽 지역으로 눈을 돌리고 있다. 광명의 ‘푸르지오 센트베르’, 하남의 ‘힐스테이트 포웰시티’, 성남 수정구의 ‘산성역 자이푸르지오’ 등에서는 신고가 거래가 잇따르고 있다.

지방 부동산 시장은 수도권과 다른 양상을 보이고 있다. 상대적으로 규제의 영향에서 자유로운 지방은 가격이 낮고 입지가 좋은 단지를 중심으로 실수요가 늘고 있다. 지방 주요 도시, 특히 교통망 확충 지역과 공공기관 이전 가능성이 있는 곳에서는 투자 수요가 커지고 있다. 공급이 부족한 일부 지방 도시는 향후 가격 상승 가능성도 제기된다.

향후 전망도 엇갈린다. 수도권은 거래량 감소와 고급 주택 중심의 가격 상승이라는 두 가지 흐름이 병존한다. 중장기적으로는 공급 부족과 수요 양극화가 시장 불안정을 야기할 수 있다. 따라서 정부는 주택 공급 정책을 조속히 보완해야 하며, 단기적 규제보다는 시장의 자율에 맡기는 방향이 바람직하다.

지방 시장은 상대적으로 안정적인 흐름을 유지할 전망이다. 수도권보다 대출 여건이 비교적 유연하고, 저평가된 지역의 가치 상승 여지도 크다. 다만 지방 광역시는 분양 호조가 기대되는 반면, 중소 도시는 여전히 수요 부족 문제에 직면해 있다. 이들의 시장 활성화를 위해서는 단순한 풍선효과를 넘는 실질적인 공급 확대와 인센티브 제공이 필요하다.

예를 들어, 당진 수청동은 현재 호가 상승과 함께 매매와 전월세 거래가 활발히 이루어지고 있다. 이는 규제의 영향이 덜한 지방 시장의 생생한 단면이다. 부동산은 결국 현장에 답이 있다. 시장이 혼란스러울수록 현장을 직접 임장하고 분위기를 체감하는 것이 가장 확실하고 현명한 투자 전략이다.

문의 : 당진 나이스공인중개사 정세림기자(부짜르트) 010-6568-3103