삼성물산 주택영업전략팀 김주영 상무는 최근 열린 ‘머니톡콘서트’에서 “2040년에는 국민의 절반이 30년 이상 된 노후 아파트에 거주할 것으로 예상된다”며 “서울 주택 공급의 해법은 정비사업(재건축·재개발) 외에는 대안이 없다”고 진단했다.

김 상무는 “서울 도심 내 신규 택지가 고갈된 상황에서 정비사업만이 실질적인 공급 수단으로 남아 있다”며, “입주 물량이 줄어드는 시점에 정비사업이 주택 시장의 절대적인 공급축이 될 것”이라고 강조했다.

서울시 입주 물량은 2018년 연간 26만 가구에 달했으나, 2026년에는 19만 가구 수준으로 감소할 것으로 전망된다. 반면, 매년 40만 가구 이상이 노후화되고 있음에도 재건축을 통한 연간 공급량은 2만 가구에 불과해 ‘입주 절벽’ 우려가 커지고 있다.

신축 아파트 선호 지속… 정비사업 초기단계가 투자 기회

김 상무는 “강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 수요가 여전히 강세를 보이고 있다”며, “정비사업은 사업 단계가 진행될수록 시세 상승이 일어나므로, 초기 단계 진입이 장기적 투자 전략의 핵심”이라고 분석했다.

고강도 대출 규제 속, 후분양 단지가 대안 부상

정부는 지난 6월 28일부터 분양가 10억 원 초과 아파트에 대해 잔금대출을 전면 차단했다. 이에 따라 자금 계획이 가능한 단지와 불가능한 단지 간 양극화가 심화되고 있다.

다만 금융위원회는 “6월 27일 이전 입주자 모집공고가 완료된 단지의 경우 기존 규정에 따라 중도금 및 잔금대출이 모두 허용된다”고 밝힌 바 있다. 이에 따라 규제를 피한 선분양 단지들이 실수요자와 투자자들의 대안으로 부상하고 있다.

대표 사례: ‘이문 아이파크 자이 3단지’

서울 동대문구 이문동에서 분양 중인 ‘이문 아이파크 자이 3단지’는 규제 시행 전인 6월 27일에 분양공고가 완료된 후분양 단지로, 청약통장 없이 선착순 계약이 가능하며 중도금 및 잔금 대출도 허용된다.

총 4,321세대 규모의 대단지 중 일부 잔여 물량이 선착순으로 공급 중이며, 입주는 2026년 5월 예정이다. 실물 확인이 가능한 점에서 실수요자의 문의가 이어지고 있다는 게 업계 설명이다.

단지는 지상 4층의 저층 설계로 천장산과 중랑천 조망이 가능하며, 신이문역·외대앞역 도보권에 위치해 있다. 청량리역 GTX-B·C, KTX 노선과의 환승 예정도 호재로 작용한다.

숲세권+대출가능+신축… “3박자 갖춘 마지막 기회”

이문 아이파크 자이 3단지의 분양가는 전용 59㎡ 기준 9억 원대, 전용 84㎡는 12억 원대로 책정됐다. 계약금은 10%, 중도금 이자 후불제로 설계돼 입주 전까지 금융 부담이 적은 구조다. 단지 내에는 피트니스센터, 실내 골프연습장, 북카페 등 커뮤니티 시설도 마련될 예정이다.

부동산 전문가는 “정비사업은 일반적으로 10년 이상 장기간이 소요되기 때문에, 대출 규제를 피한 신축 후분양 단지는 드물다”며, “입지·분양 시점·대출 조건이 맞물린 단지는 실수요자와 투자자 모두에게 전략적 기회가 될 수 있다”고 평가했다.

※ 본 기사는 2025년 7월 기준으로 작성된 내용이며, 실제 분양 조건 및 대출 가능 여부는 금융기관 및 해당 분양 사무소를 통해 사전 확인이 필요합니다.

TEL:010-3362-7035